서울중앙지방법원 2026타경100474. 관악구 신림동 그린플러스신림해담채 5층 505호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김영숙이고, 2020.08.25 거래가 118,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2023.12.15 관악구 압류이며, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차보증금 140,000,000원입니다. 등기에는 한국토지주택공사가 임차권자로 올라 있고 전입 2022.09.02, 확정일자 2022.08.08로 말소기준보다 앞서지만, 자료상 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있습니다. 따라서 이를 별도 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 ALIMIRZAEI ZAHRA 1명이며, 현황조사상 전입일은 2024.12.08로 말소기준 이후여서 그 전입 자체로는 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 5층505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형(거실/방, 욕실, 주방, 현관 등) |
| 대상 면적 | 12.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제5층 제505호 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.08.25 거래가 118,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 144,058,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 중요한 ‘확약’
2012년 서울축산업협동조합 근저당과 하나은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.12.15 관악구 압류입니다. 이후 2024.10.04 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2026년 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ALIMIRZAEI ZAHRA | 2024.12.08 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2022.09.02 | 2022.08.08 | 140,000,000원 | 대항력 기재 | 배당요구 | 대위·승계 |
한국토지주택공사는 자료상 ALIMIRZAEI ZAHRA 보증금의 대위·승계입니다. 따라서 140,000,000원과 현황조사상 점유자의 보증금을 각각 별도 보증금으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
* 확약은 해당 임차보증금에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의에만 적용됩니다. 현황조사상 실제 점유자 ALIMIRZAEI ZAHRA의 보증금은 미상이나, 전입일 2024.12.08은 말소기준일 2023.12.15 이후로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 7.8% 높고, 추세도 -3.7%
보라매해담채의 비교 거래 12건 가운데 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 전체 12건 평균은 140,291,666원이지만, 최근 12개월 3건 평균은 136,333,333원이고 최신 거래는 2026.03 150,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.7% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 13.23㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 12.89㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 13.23㎡ | 3 | 122,500,000원 |
| 2024.05 | 13.23㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2024.03 | 13.23㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2024.03 | 12.89㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 13.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 12.89㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 136,333,333원 |
현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원의 107.8%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다는 3,000,000원 낮지만, 최근 3건 중에는 99,000,000원 거래도 포함돼 있고 최근 거래 흐름 자체가 -3.7%입니다. 따라서 전체 12건 평균 140,291,666원만 기준으로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 144,058,081원 | 4,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 140,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 4,142,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 139,916,081원입니다. 매수인 인수는 확약 반영 시 실질 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 지하철 2호선 신대방역 북측 인근입니다. 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 신대방역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택 원룸형으로 거실/방, 욕실, 주방, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 5층 505호이며, 도시가스 개별난방·승강기·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측·동측 약 4미터, 북측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 683.7㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 7,285,000원/㎡입니다.
- 규모. 보라매해담채 85세대, 2012.04.26 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.15 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각기일까지 유지되는지 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 140,000,000원은 ALIMIRZAEI ZAHRA 보증금의 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도 임차인 보증금처럼 이중 계산하지 않습니다.
- 실제 점유자 확인. ALIMIRZAEI ZAHRA의 현황조사상 전입일은 2024.12.08이고 보증금은 미상입니다. 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 147,000,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원의 107.8%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.7% 낮습니다. 최신 150,000,000원 한 건만 보고 시세를 높게 고정하지 말고 최근 3건의 편차를 함께 봐야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 117,600,000원, 2회 유찰 시 94,080,000원입니다. 확약이 없다면 각각 24,846,400원·48,013,440원의 인수 계산이 나오지만, 현재 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건은 처음 보면 140,000,000원 임차권 때문에 상당한 인수형 사건처럼 보입니다. 하지만 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증금의 대위·승계로 표시돼 있고, 2026.07.15에는 대항력을 포기하고 미배당이 남아도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 그 결과 주된 권리 리스크는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
다만 투자 판단의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 신건 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 136,333,333원보다 7.8% 높고, 최근 거래 추세도 -3.7%입니다. 게다가 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.7회로 집계돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격 메리트는 부족한 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
