서울중앙지방법원 2026타경100588. 서울 관악구 신림동 610-139 소재 지하층 비01호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 45.62㎡이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 지하층입니다. 사용승인일은 1994.12.21이며 현재 등기상 소유자는 주식회사헤븐리치입니다. 이 회사는 2020.05.25 거래가 88,500,000원에 소유권을 취득했고, 이후 김지혜 명의 소유권이전이 있었다가 2022.02.21 합의해제로 말소됐습니다.
권리분석의 핵심은 2022.06.17 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 전입신고일 2020.05.04, 점유개시일 2020.05.08, 확정일자 2020.04.16으로, 말소기준인 2024.02.23 압류보다 앞섭니다. 등기만 놓고 보면 대항력이 있는 선순위 임차권이어서 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-139 지하층 비01호 · 도로명 서울특별시 관악구 법원단지길 111 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 45.62㎡ · 지하층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 · 사용승인일 1994.12.21 |
| 소유자 | 주식회사헤븐리치 (2020.05.25 거래가 88,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 171,792,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 뒤집는다
현재 말소기준은 2024.02.23 국 압류입니다. 1995년 신한은행 근저당, 2009년 난곡새마을금고 근저당, 2011년 국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2023.10.18 서울보증보험 주식회사의 종전 강제경매개시결정 역시 2025.04.24 취하되어 2025.04.28 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후의 2026.01.30 강동구 압류와 2026.03.26 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명
신고된 한국토지주택공사 항목은 보증기관 관련 권리신고로 분류되므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 또한 매각물건명세서에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인이라고 기재돼 있습니다. 따라서 123,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산해 해석하면 안 됩니다.
| 권리신고 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 전유부분 · 주거(임차권등기) | 123,000,000원 | 2020.05.04 / 2020.04.16 점유개시 2020.05.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관·양수 서울보증보험 양수 · 2026.07.15 대항력 포기·말소 동의 |
* 확약을 반영하지 않은 기계적 회차 계산에서는 2회 유찰 시 매수인 인수액이 11,474,880원으로 계산되지만, 2026.07.15 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 거래 1.95억’을 먼저 본다
공작맨션(610-139)은 14세대, 1994.12.21 사용승인된 소규모 연립으로, 전용 45.62㎡ 거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 149,625,000원이지만 2021년의 낮은 거래들이 섞여 있어 현재 가격 판단의 주근거로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 비교값은 가장 최신 거래 195,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 45.0% 높은 방향으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 45.62㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.11 | 45.62㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.08 | 45.62㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 45.62㎡ | -1 | 88,500,000원 |
| 전체 평균 | 45.62㎡ | 4건 | 149,625,000원 |
신건 최저가 178,000,000원은 최신 거래 195,000,000원의 91.3%로, 금액으로는 17,000,000원 낮습니다. 다만 최신 비교 거래는 2층이고 본건은 지하층입니다. 실제로 같은 전용 45.62㎡의 지하층 거래가 2021.07에 88,500,000원에 있었던 만큼, 단순히 “1.95억보다 1,700만원 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다. 최근 비교 표본도 1건이므로, 신건 1.78억은 최근 거래보다 낮지만 지하층 상품성 보정이 필요한 가격으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 한국토지주택공사 | 123,000,000원 | 123,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 171,792,245원 | 51,708,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 178,000,000원 가정 시 신청채권자 배당액은 51,708,000원, 미배당액은 120,084,245원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표의 123,000,000원은 임차보증금 반환채권의 우선변제 몫으로, 실제 임차인이 하나 더 존재한다는 의미로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 밖 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,000,000원 | 51,708,000원 | 120,084,245원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 142,400,000원 | 16,606,400원 | 155,185,845원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,920,000원 | 0원 | 171,792,245원 | 11,474,880원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강고등학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 지하층 비01호이며, 사용승인일은 1994.12.21입니다. 난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 약 8m·4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.10.20부터 2026.12.31까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 공시지가. 3,504,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 165.0㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 내부 확인. 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황, 확장·인테리어 여부 등은 외부관찰과 공부 등을 토대로 평가돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.15 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 권리신고와 서울보증보험의 채권 양수 관계를 실제 임차인 두 명 또는 보증금 두 건으로 합산하지 않아야 합니다.
- 지하층 가격 보정. 최신 2층 거래 195,000,000원만 보고 178,000,000원을 즉시 저가로 단정하기보다 지하층이라는 차이를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 최근 표본 수. 가격 판단의 핵심 최신 거래는 1건이므로, 전체 평균 149,625,000원이나 최신 거래 하나만으로 가격을 확정하기에는 표본이 제한적입니다.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 상태 확인이 제한됐으므로 실제 내부구조·수선 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 2026.12.31까지 기재된 토지거래계약 허가구역의 적용 범위와 입찰·취득 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸고, 승부처는 ‘지하층 가격’
등기만 보면 보증금 123,000,000원의 선순위 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있어 경계해야 하는 사건입니다. 하지만 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 2026.07.15 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했기 때문에, 이 권리에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 단순하지 않습니다. 신건 178,000,000원은 최신 거래 195,000,000원의 91.3%로 숫자만 보면 낮지만, 최신 거래는 2층이고 본건은 지하층입니다. 전체 평균 149,625,000원보다도 높은 가격인 만큼 “최근 거래보다 싸다”만으로 응찰 근거를 만들기 어렵습니다. 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 1994년 사용승인·14세대 소규모 연립·지하층이라는 환금성 요소를 감안하면 권리는 합격, 가격은 보수적 검토가 이 사건의 결론입니다.
