서울중앙지방법원 2026타경100606. 관악구 신림동 효주파크빌 4층 401호, 전용 35.39㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 말소기준권리만 보면 단순하지 않습니다. 임차인 김지수는 2021.12.22. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아, 2022.02.23. 설정된 백무승 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 회차의 배당 추정에서는 매각대금 349,000,000원에서 집행비용 5,686,000원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 343,314,000원이 배당되고, 보증금 중 6,686,000원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 미배당액이 매수인 인수 문제로 이어지는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.26. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100606 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 464-1 4층401호 · 남부순환로167길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.39㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이영혁 · 2021.12.22. 매매 · 거래가액 350,000,000원 · 2022.01.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 판도를 바꾼다
말소기준권리는 2022.02.23. 설정된 백무승 근저당권 195,000,000원입니다. 그 이후의 현대캐피탈 가압류 16,348,875원, 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류 8,646,617원, 관악구 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 현대캐피탈 강제경매와 백무승 임의경매 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
그러나 김지수의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.12.22.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금도 350,000,000원으로 현재 최저가 349,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건에서는 2026.06.26. 제출된 확약 때문에 김지수 임차보증금에 대한 대항력 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有·우선변제 有, 확약으로 승계 부담 해소
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2021.12.22. / 2021.12.22. | 2026.05.26. | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 280,000,000원, 신건은 124.6%
효주파크빌은 10세대, 2014.10.21. 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 35.39㎡와 일치하는 실거래는 2021.12. 350,000,000원, 2026.07. 280,000,000원으로 확인됩니다. 전체 평균은 315,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 2026.07. 거래와 최근 12개월 평균 280,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.39㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 35.39㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.39㎡ | 2건 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.39㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
신건 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 124.6%입니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래보다 낮아 최근 대비 과거 추세 -20.0%가 나타납니다. 따라서 전체 평균 315,000,000원과 비교해 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다. 현재 실질취득비용은 확약 덕분에 최저가와 같은 349,000,000원이지만, 그 자체가 최신 거래 280,000,000원보다 높으므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 350,000,000원 | 343,314,000원 |
| 2. 근저당권 · 백무승 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,348,875원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,646,617원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 임차보증금 미배당액 6,686,000원이 발생합니다. 그러나 2026.06.26. 확약에 따라 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커지지만, 이 사건은 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 349,000,000원 | 6,686,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 279,200,000원 | 75,508,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 223,360,000원 | 130,567,040원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 부담이 따라 올라가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 확약은 바로 김지수 임차보증금에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어, 해당 임차인에 대해서는 이 회차별 인수액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남부초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·점포·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄한 토지의 다세대주택(도시형생활주택) 건부지이며 북측 소로 및 동측 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 5,436,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 효주파크빌은 10세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 확약서의 대항력 포기·우선변제권만 주장·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약상 전액 배당 여부와 무관하게 말소 동의가 있으므로 매각 후 실제 말소 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 315,000,000원보다 최신 거래 280,000,000원과 최근 12개월 평균 280,000,000원을 가격 상한 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 낮아 추세가 -20.0%입니다. 신건 최저가 349,000,000원을 과거 350,000,000원 거래만 보고 정당화하면 안 됩니다.
- 유찰 가격 점검. 1회 유찰 시 279,200,000원, 2회 유찰 시 223,360,000원입니다. 확약이 그대로 유효하다면 회차가 내려가도 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 지금은 가격이 더 큰 변수
겉으로는 보증금 350,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 강한 인수 위험처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 6,686,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.06.26. 확약으로 대항력을 포기하고 전액 배당을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 김지수 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
그래도 신건을 바로 매수할 이유가 생기는 것은 아닙니다. 현재 실질취득 349,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 280,000,000원의 124.6%이고, 최근 가격 추세도 -20.0%입니다. 전체 평균 315,000,000원보다도 높습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높다입니다. 이 사건의 판단 포인트는 선순위 임차인 자체보다 확약의 유효성 확인과 매수 가격입니다.
