서울중앙지방법원 2026타경100663. 관악구 봉천동 청룡오피스텔 8층 807호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자는 방규진으로 2022년 1월 14일 매매를 원인으로 78,000,000원에 취득했고, 같은 해 신탁등기와 인천수산업협동조합 근저당이 설정됐다가 2022년 3월 24일 모두 정리됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권과 점유관계입니다. 김희정은 2022년 2월 21일 임대차계약·확정일자, 2022년 3월 23일 주민등록·점유개시를 갖추고 2024년 3월 22일 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기 흐름만 보면 2026년 3월 16일 압류보다 앞선 권리여서 인수 문제가 생기는 구조지만, 2026년 6월 26일 제출된 확약서 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 8층 807호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 청룡4길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 건물 내 제8층 제807호 · 사용승인일 2005.03.10 |
| 소유자 | 방규진 (2022.01.14 매매, 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 별도
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2026년 3월 16일 관악구 압류입니다. 다만 그보다 앞서 2024년 3월 22일 김희정의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기 자체만 보면 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사가 2026년 6월 26일 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의”하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김희정 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.23 | 2022.02.21 | 135,000,000원 | 원칙상 有 | 有 | 확약으로 실질 0원* |
| 전재형 | 확인 필요 | 2025.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
* 김희정 임차권은 확약이 없다면 신건 75,000,000원 매각 가정에서 배당 부족분 61,750,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 제출된 확약에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 배당 구조 — 숫자상 61,750,000원 부족, 확약 반영 시 김희정 인수는 0원
매각가를 현재 최저가인 75,000,000원으로 가정한 배당 계산에서는 집행비용 1,750,000원을 제외한 73,250,000원이 김희정 보증금에 우선 배당됩니다. 보증금 135,000,000원 가운데 61,750,000원이 미배당으로 남는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 1. 임차인 김희정 보증금(우선변제) | 135,000,000원 | 73,250,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 61,750,000원 인수 계산은 확약을 반영하기 전의 법정 구조입니다. 2026.06.26 확약을 반영하면 김희정 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 다만 전재형의 보증금이 미상이므로 전체 매수인 부담을 최종 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 임차 위험은 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 김희정 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 75,000,000원 | 61,750,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 60,000,000원 | 76,480,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,000,000원 | 88,264,000원 | 0원* |
* 위 0원은 김희정 임차권에만 적용되는 확약 효과입니다. 전재형의 미상 보증금·권리관계에는 적용되지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 75,000,000원이나 향후 유찰가를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 현재는 확약 밖 미상 점유 위험까지 있어, 가격 판단은 권리 확인과 함께 이뤄져야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악초등학교 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 서울지하철 2호선 봉천역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2005.03.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 인근 대로와의 연계성은 보통입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 ㎡당 6,621,000원입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.26 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 원문 그대로 다시 확인해야 합니다.
- 전재형 임대차 실체 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 김희정 임차권등기와 현재 점유자 전재형의 관계가 어떻게 이어졌는지 현장·명세서·주민등록 관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 현황상 오피스텔 이용이므로 실제 사용·전입·대출·세금상 취급을 입찰 전에 따로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 자료만으로는 최근 거래가격을 비교할 수 없습니다. 최저가가 낮아 보여도 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 세금·체납 확인. 관악구 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 배당순위, 관리비 체납 등 매각대금 외 부담 가능성을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 불은 껐지만, 미상 점유가 남았다”
이 물건의 첫인상은 보증금 135,000,000원짜리 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 신건 최저가 75,000,000원 기준으로도 배당 부족분이 61,750,000원이고, 유찰될수록 이론상 인수액이 76,480,000원·88,264,000원으로 늘어나는 구조입니다. 하지만 2026년 6월 26일 제출된 확약으로 김희정 임차권은 대항력 포기와 말소 동의가 확인돼 실질 인수 0원으로 전환됩니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 전재형은 2025년 4월 28일 전입 사실이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 김희정 관련 확약을 근거로 전재형까지 자동으로 정리됐다고 보면 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 75,000,000원을 두고 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 주된 임차권 리스크는 확약으로 해소됐지만, 미상 점유자 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.
