서울중앙지방법원 2026타경100804. 서울 중구 신당동 신당상상헌 3층 301호, 전용 약 29.93㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이고, 2020.10.06 사용승인을 받은 철근콘크리트조 6층 건물입니다. 현재 소유자는 한웅석이며 2020.10.22 매매를 원인으로 거래가 385,000,000원에 취득했습니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 하는 것은 임차권입니다. 강은 명의의 주택임차권이 2025.01.24 등기됐고 보증금은 300,000,000원입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2022.12.10, 확정일자 2022.12.12, 주민등록일자·점유개시일자 2023.01.31이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 400-3 신당상상헌 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.93㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2020.10.06 |
| 소유자 | 한웅석 · 2020.10.22 매매 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 475,000,000원 / 475,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 318,905,337원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2020.10.27 우리은행 근저당권 2건은 채권최고액이 각각 2,760,000,000원과 1,440,000,000원이었지만 2020.12.07 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2025.01.24 강은 임차권, 2026.02.03 경기신용보증재단 가압류 10,207,966원, 2026.04.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 1명, 미배당 잔액 승계 위험
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 명세서상 대항 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
임대차계약일자는 2022.12.10, 확정일자는 2022.12.12, 등기 내용상 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.01.31입니다. 임차권등기는 2025.01.24 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 신건이 높다
신당상상헌은 15세대이고 비교 대상 면적은 약 29.93㎡입니다. 실거래 7건의 전체 평균은 423,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01 445,000,000원, 2026.06 428,000,000원 두 건이고 평균은 436,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.99㎡ | 2 | 428,000,000원 |
| 2026.01 | 29.93㎡ | 2 | 445,000,000원 |
| 2025.05 | 29.99㎡ | 2 | 418,000,000원 |
| 2025.05 | 29.95㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2023.12 | 29.99㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2022.02 | 29.93㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2022.02 | 29.93㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 436,500,000원 |
현재 최저가 475,000,000원은 최근 12개월 평균 436,500,000원의 108.8%이고, 최신 거래 428,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.5% 높은 흐름이지만, 그 상승을 반영해도 현재 경매 최저가는 최근 시세를 웃돕니다. 따라서 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 475,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,150,000원 |
| 1. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,207,966원 | 10,207,966원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 318,905,337원 | 318,905,337원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,736,697원 |
위 표는 제시된 채권 배당 추정치입니다. 임차권자의 실제 배당액이 별도로 표시돼 있지 않으므로 이 표의 잔여액이나 인수 0원 수치만으로 매수인 승계액을 확정해서는 안 됩니다. 명세서상 임차보증금 300,000,000원의 미배당 잔액은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 475,000,000원 | 0원 | 138,736,697원 |
| 1회 유찰 · 80% | 380,000,000원 | 0원 | 44,766,697원 |
| 2회 유찰 · 64% | 304,000,000원 | 30,169,303원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 380,000,000원, 2회 유찰 시 304,000,000원입니다. 다만 이 회차표의 채권 미배당은 경기신용보증재단과 주택도시보증공사 채권을 기준으로 한 수치입니다. 강은의 임차보증금 300,000,000원은 별도로 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인해야 하므로, 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5·6호선 청구역 서측 인근의 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 청구역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2020.10.06. 승강기·CCTV·주차장·도시가스·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 7m, 남측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대지 337.0㎡, 정방형, 소로각지이며 공시지가는 6,739,000원/㎡입니다.
- 규모. 신당상상헌은 15세대이며, 확인된 실거래는 7건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당액 확정. 강은 보증금 300,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 승계 잔액을 반드시 계산하세요.
- 최저가만 보지 않기. 신건 최저가 자체가 최근12개월 평균 436,500,000원의 108.8%입니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.06의 428,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 경매 후 등기 처리와 의무 승계 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 제시된 예상배당에는 임차권자의 배당이 별도 표시돼 있지 않으므로 매각물건명세서·배당요구·권리신고 내역과 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 별도 확인하세요.
맺으며 — “비싼 신건 + 미배당 임차권”을 동시에 계산해야 한다
이 사건은 권리와 가격 어느 한쪽만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 가격부터 보면 감정가와 최저가가 475,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 436,500,000원의 108.8%, 최신 거래 428,000,000원보다도 높습니다. 신건 단계에서 이미 시세 할인은 없습니다.
권리 쪽에는 보증금 300,000,000원의 강은 임차권이 있습니다. 말소기준보다 앞서 있고, 명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 이 물건의 핵심 공식은 “실질취득가 = 낙찰가 + 임차보증금 미배당 잔액”입니다. 현재 최저가만으로도 최근 시세 이상인데 승계액까지 생기면 부담은 더 커집니다. 가격도 보수적으로, 임차권 배당도 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
