서울중앙지방법원 2026타경100807. 강남대로 328의 강남역쉐르빌 8층 809호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사보민이며 2022.10.05 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 282,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준은 2024.07.16 용인시 압류입니다. 그보다 앞선 신한은행·우리은행·국민은행 담보권과 이상민 전세권은 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인에게 직접 이어지는 권리가 아닙니다.

핵심은 임차권입니다. 김진은 임대차계약일 2022.09.19, 전입·점유개시·확정일자 2022.09.29로 모두 말소기준일인 2024.07.16보다 빠릅니다. 그래서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 2026.06.26 제출된 확약서 때문에 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심이었다

말소기준권리는 2024.07.16 용인시 압류입니다. 2024.10.04 국 압류, 2024.10.11 김진의 주택임차권등기, 2026.04.21 강제경매개시결정은 등기상 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 김진의 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 2022.09.29 전입·점유를 기준으로 보므로, 등기 순위만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복

보증기관의 대위·승계 신고는 김진 보증금과 동일한 경제적 권리를 승계한 것으로, 별도의 270,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다. 또한 이 확약은 김진의 임차보증금에만 적용됩니다. 별도의 실제 임차인이 확인될 경우 그 권리는 다시 독립적으로 판단해야 합니다. 감정평가 현장확인 당시에는 이해관계인 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 266,000,000원입니다. 확약이 없었다면 신건 기준 실질취득은 266,000,000원에 룰상 인수 8,524,000원을 더해 보증금 수준으로 접근하는 구조였지만, 확약 반영 후에는 실질취득 = 266,000,000원입니다.

가격 기준으로 확인되는 등기부상 과거 거래가액은 주식회사보민의 282,000,000원입니다. 다만 이는 2022년 매매에 관한 값이므로 현재 시장가격을 그대로 나타낸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 해소만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 최신 거래와 비교하기 전까지 가격 판단은 보수적으로 두는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 김진 보증금 미배당분은 8,524,000원입니다. 다만 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김진 보증금의 미배당액이 늘어 매수인 인수액이 8,524,000원 → 60,979,200원 → 102,943,360원으로 증가하는 구조입니다. 그러나 제출된 확약을 적용하면 김진 건의 실질 인수는 각 회차 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 역삼초등학교 서측 인근으로 상업·업무용빌딩, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 강남역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중이며, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층 809호입니다.
• 도로. 서측 강남대로, 동측 역삼로2길 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함돼 있습니다.
• 토지. 공시지가 61,110,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방이며 도로접면은 광대세각입니다.
• 건물 상태 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았으나, 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 1명 기준. 김진 보증금 270,000,000원과 보증기관 승계 신고를 중복 합산하지 마세요.
• 현장 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재·임대관계 미상입니다. 현재 누가 점유하고 있는지 다시 확인해야 합니다.
• 가격과 권리 분리. 실질 인수 0원이라는 사실만으로 최저가 266,000,000원이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 압류·배당 확인. 용인시 압류가 말소기준이고 국 압류도 존재합니다. 제시된 배당 시뮬레이션은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용상태와 공부상 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건을 등기 순위만 보면 김진의 임차권등기는 말소기준 이후라 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 권리분석의 핵심은 2022.09.29 전입·점유·확정일자로, 김진은 본래 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 신건 배당 기준으로는 8,524,000원이 미배당돼 매수인이 승계할 수 있는 구조였습니다.

다만 주택도시보증공사가 2026.06.26 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 김진 보증금에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 266,000,000원으로 정리됩니다. 다만 권리 안전성과 가격 메리트는 별개입니다. 최신 시장가격과 현장 점유상태를 확인하기 전에는 “싸다”는 결론을 유보하는 것이 맞습니다.