서울중앙지방법원 2026타경100810. 동작구 사당동 ‘기쁨채’ 4층 403호, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 강규식·김영숙 각 2분의 1 공유이고, 경매의 등기상 말소기준은 2022.06.23 권혁상 근저당권 37,500,000원입니다. 이 근저당 이후의 주식회사테크에셋대부 가압류 600,000,000원, 주요한의 강제경매개시결정, 김영숙 지분에 대한 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 점유자입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 주요한이 주거용으로 점유하고, 전입일은 2020.05.18로 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 경매신청 채권자 역시 주요한으로, 청구금액은 288,500,000원이지만 이 청구금액을 곧바로 임차보증금으로 간주할 근거는 없습니다. 이름과 관계가 겹치는 만큼 실제 임대차관계와 채권 발생 원인을 원본 서류로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 4층403호 · 남부순환로265길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 지상6층 중 4층 403호 |
| 시세 비교면적 | 28.44㎡ |
| 소유자 | 강규식 2분의 1 · 김영숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 주요한 / 288,500,000원 |
| 말소기준 | 2022.06.23 권혁상 근저당권 · 채권최고액 37,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
등기상 핵심은 간단합니다. 2017년 관악새마을금고 근저당권 2건은 이미 2017.05.23 말소됐고, 현재 기준권리는 2022.06.23 설정된 권혁상 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 주요한의 전입일 2020.05.18은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 가능·미상, 인수액 미상’이 이 사건의 핵심 권리 리스크입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주요한 | 주거 | 2020.05.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 실질취득액이 먼저다
기쁨채의 비교면적은 28.44㎡이며 최근 거래 표본은 4건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 350,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 3건 평균은 371,666,666원, 최신 거래는 2026.08 528,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 30.0% 상승했습니다. 하락장이 아니라 상승 방향의 자료입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.13㎡ | 4 | 528,000,000원 |
| 2026.05 | 28.44㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.11 | 28.13㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2024.10 | 28.44㎡ | 2 | 286,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 371,666,666원 |
현재 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%입니다. 같은 28.44㎡의 2026.05 거래가 320,000,000원이고, 최신 2026.08 거래는 528,000,000원입니다. 순수 낙찰가만 비교하면 할인된 가격입니다. 그러나 이 사건은 선행 전입 임차인의 보증금이 미상이므로 시세 비교 기준은 최저가만이 아니라 ‘낙찰가 + 실제 인수액’이어야 합니다. 인수액을 모르는 지금 단계에서 가격 메리트는 조건부입니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 2. 근저당 · 권혁상 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사테크에셋대부 | 600,000,000원 | 243,696,000원 |
| 4. 경매신청 채권자 · 주요한 | 288,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 926,000,000원 중 채권자 예상배당은 281,196,000원, 미배당은 644,804,000원입니다. 다만 주요한의 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 임차인 배당 및 매수인 승계액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 사당역(지하철2호선·4호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 중 4층 403호이며 위생·급배수·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 5미터, 남동측 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,317,000원/㎡이며 대지 면적은 341.5㎡입니다.
- 거래표본. 기쁨채는 19세대, 사용승인 시점은 2017.02.01이며 비교 가능한 거래는 4건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 주요한의 보증금·확정일자·계약기간·실제 점유 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2020.05.18로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다.
- 채권관계 대조. 임차인 주요한과 경매신청 채권자 주요한의 이름이 동일합니다. 청구금액 288,500,000원을 임차보증금이라고 추정하지 말고 채권원인을 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%지만, 실제 인수액이 생기면 그만큼 실질취득가격이 상승합니다.
- 위반건축물 점검. 무단증축 등재의 구체적 대상과 행정상 부담을 확인한 뒤 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·건축물대장·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “77% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조이고, 신건 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균 371,666,666원의 77.0%입니다. 최신 거래 528,000,000원, 최근 추세 +30.0%까지 보면 표면적인 가격 차이는 분명합니다. 그러나 2020.05.18 전입 주요한의 보증금·확정일자가 미상이라는 한 가지 변수가 가격 판단 전체를 바꿀 수 있습니다. 이 임차인이 실제 대항력을 갖고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자가 부담할 금액이 생겨 실질취득액이 높아집니다.
여기에 경매신청 채권자와 임차인의 이름이 동일하다는 관계 확인 필요성, 집합건축물대장상 위반건축물(무단증축) 기재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차보증금 확인 전 가격 메리트 판단은 보류”입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 인수 위험을 0원 처리해서는 안 되는 사건입니다.
