서울중앙지방법원 2026타경100813. 관악구 신림동 다솜그랑빌 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 424,100,000원으로 같습니다. 등기 흐름에서 먼저 눈에 띄는 것은 2022.03.14. 설정된 박준규 명의 전세권 390,000,000원입니다. 이후 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원이 말소기준으로 잡혀 있어, 이보다 앞선 전세권은 단순 소멸권리가 아닙니다.
박준규는 전세권자일 뿐 아니라 현황조사·매각물건명세서상 주거 임차인으로도 확인되고, 전입일은 2022.03.16.입니다. 대항력은 있음으로 판정돼 있습니다. 특히 명세서에는 박준규가 최선순위 전세권자 겸 임차인이고, 임차인으로서 배당요구를 했기 때문에 을구 3번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다. 이 문구가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100813 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 4층 402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남부순환로144길 50-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현재 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 424,100,000원 / 424,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준규 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다
과거 관악중앙새마을금고 근저당 1,800,000,000원은 2019.12.10. 설정됐지만 2020.01.03. 이미 말소됐고, 2021.07.28. 국세 압류 역시 2021.11.30. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.09.18. 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원이며, 그 뒤의 2023.10.04. 압류와 2026.04.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박준규 | 주거 | 2022.03.16 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 전세권 등기 인수 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임차인으로서의 우선변제 범위와 매수인의 실질취득 총액은 확정할 수 없습니다. 등기상 전세금은 390,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 최저가만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 회차는 감정가 424,100,000원과 최저매각가 424,100,000원이 같은 신건입니다. 이 사건은 실거래 가격과의 단순 비교보다 인수권리와 임차보증금 확인이 먼저입니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수분이 늘어 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있습니다. 박준규의 임차보증금은 미상이므로, 1회·2회 유찰 가격만 보고 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 424,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,641,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 박준규 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 27,459,000원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 박준규 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,059,000,000원 중 채권자 예상배당은 417,459,000원, 미배당은 1,641,541,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 353.1㎡ 자루형 평지로 공동주택 등의 건부지로 이용 중이며 동측 세로(가) 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 규모. 다솜그랑빌은 13세대이고 2019.11.18. 준공됐으며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 문구 원문 확인. 을구 3번 전세권설정등기가 왜 말소되지 않는지 매각물건명세서 원문을 최우선으로 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 박준규의 임차보증금은 미상입니다. 대항력 임차인의 실질 인수액을 계산하려면 실제 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
- 전세권과 임차권의 관계 확인. 동일인이 전세권자·임차인·경매신청 채권자이므로 실제 계약·보증금 지급·배당요구 관계를 확인하세요.
- 유찰가만 보고 응찰 금지. 1회 유찰 시 339,280,000원, 2회 유찰 시 271,424,000원이지만, 인수 위험이 확정되지 않은 상태에서는 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지 않습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고의 제시외 건물 포함 범위와 평가 포함 여부를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 교육환경보호구역 등 적용 범위와 입찰 후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “배당 0원 인수”와 “등기 인수”는 다른 문제다
이 물건의 난점은 감정가 424,100,000원이 아닙니다. 핵심은 2022.03.14. 전세금 390,000,000원의 최선순위 전세권과 2022.03.16. 전입한 대항력 임차인 박준규입니다. 현 회차 배당가정에서는 박준규에게 390,000,000원이 전액 배당되고 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산되지만, 매각물건명세서는 해당 전세권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
더구나 임차보증금 자체는 미상입니다. 따라서 이 사건에서 424,100,000원, 339,280,000원, 271,424,000원이라는 회차별 최저가만 놓고 “싸다”고 판단하는 것은 위험합니다. 권리관계 확인 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 전세권 인수효과와 실제 임차보증금을 확정해야 하는 물건입니다.
