서울중앙지방법원 2026타경100821. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 14층 1405호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔(복층구조)입니다. 소유자 조석훈은 2022.02.08 매매를 원인으로 2022.03.04 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 250,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2024.10.16 동수원세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 전아영은 이보다 앞선 2022.02.21 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2022.02.11입니다. 이후 2023.11.17 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 따라서 이 임차권은 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100821 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층 1405호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔(복층구조) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상14층 · 제14층 제1405호 · 사용승인일 2021.12.13 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.03.04 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.12.23 설정된 청량리신용협동조합의 채권최고액 2,200,000,000원 근저당권은 2022.02.11 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.10.16 압류이며, 2026.04.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 전아영의 전입과 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전아영 | 전유부분 전부 | 2022.02.21 | 2022.02.11 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
임차권등기 접수일은 2023.11.17이며 배당요구도 이루어졌습니다. 전입 2022.02.21, 확정일자 2022.02.11로 우선변제권을 행사할 수 있고, 말소기준인 2024.10.16 압류보다 전입이 앞서므로 매각대금에서 보증금을 전부 받지 못하면 부족액이 남습니다. 실제 임차인은 전아영 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 유찰돼도 ‘실질취득’은 250,000,000원대
이 유형은 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 16,132,000원 | 254,132,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 63,065,600원 | 253,465,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 100,612,480원 | 252,932,480원 |
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 전아영 보증금 | 250,000,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,132,000원을 제외한 매각대금이 임차인에게 우선 배당되면서 보증금 16,132,000원이 남습니다. 이 잔액이 현재 회차의 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 기타 등기·용도 체크
- 민간임대주택등기. 2022.03.04 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 존속과 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도. 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔(복층구조)로 이용 중입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층이며 사용승인일은 2021.12.13입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근이며 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 26미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지이용계획상 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 합산. 현재 회차 기준 238,000,000원이 아니라 실질취득 254,132,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 63,065,600원, 2회 유찰 시 100,612,480원으로 증가합니다.
- 임차권 확인. 전아영의 전입 2022.02.21·확정일자 2022.02.11·보증금 250,000,000원·임차권등기 2023.11.17을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.04 등기의 존속과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 내려가지 않는다”
이 물건은 최저가 238,000,000원이라는 숫자보다 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차권을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 16,132,000원이고 실질취득은 254,132,000원입니다. 1회 유찰 시 253,465,600원, 2회 유찰 시에도 252,932,480원으로, 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환됩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려갔는가”보다 “낙찰가와 인수액을 합친 총 부담이 얼마인가”를 기준으로 판단해야 합니다.
