서울중앙지방법원 2026타경100840. 종로동광모닝스카이 6층 606호로, 경매 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 박푸름이며 2016.08.22 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당 127,200,000원이 설정됐지만 2021.08.09 해지로 이미 말소됐습니다. 이번 사건에서 선언된 말소기준은 2025.05.21 강남세무서장의 국 압류입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 김용일은 임대차계약일 2021.07.03, 확정일자 2021.07.05, 점유개시 2021.08.09, 주민등록 2021.08.11로 기재되어 있습니다. 주민등록일이 말소기준 2025.05.21보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 2025.08.18에는 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1421-1 종로동광모닝스카이 6층 606호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 난계로29가길 24 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 대상면적 19.95㎡ |
| 소유자 | 박푸름 (2016.08.22 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용일 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 대항력
등기상 오래된 신탁·가등기·전세권·압류와 2016년 임의경매 관련 권리는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.05.21 압류입니다. 이후의 2026.04.27 강제경매개시결정, 2026.06.05 국민건강보험공단 압류, 2026.07.16 강남구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 현황
| 성명 | 사용 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용일 | 주거 (임차권등기) | 2021.08.11 / 2021.08.09 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
김용일은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 기재돼 있으므로 보증금 125,000,000원은 별도의 중복 신고액으로 제거할 대상이 아닙니다. 확정일자는 등기 기재상 2021.07.05이지만 우선변제권 판정은 확정돼 있지 않습니다. 또한 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가도 시세 이상, 실질취득은 더 높다
종로동광모닝스카이 대상면적 19.95㎡의 확인된 거래는 12건입니다. 전체 12건 평균은 104,750,000원이지만 가격 메리트 판단은 과거 거래보다 최근 12개월 평균 105,500,000원과 최신 거래 102,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월과 그 이전 거래의 추세는 +1.1%로 소폭 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 19.95㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 19.95㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 19.95㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 19.95㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 19.95㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2025.02 | 19.95㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2023.09 | 19.95㎡ | 7 | 103,000,000원 |
| 2023.03 | 19.95㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2023.02 | 19.95㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.12 | 19.95㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2022.08 | 19.95㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2022.08 | 19.95㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 19.95㎡ | 4건 | 105,500,000원 |
신건 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.4%입니다. 최신 거래 102,000,000원과 비교하면 약 105.9%입니다. 따라서 임차인 문제를 빼더라도 현재 최저가 자체를 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 인수 · 임차인 김용일 보증금 | 125,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김용일 | 125,000,000원 | 105,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당에서는 신청채권 125,000,000원 중 105,688,000원이 배당되고 19,312,000원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금은 별도의 대항력 인수 위험으로 표시돼 있습니다. 국세·지방세 등 당해세가 선순위에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 가격판단상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 19,312,000원 | 약 125,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 40,555,200원 | 약 125,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,120,000원 | 67,475,840원 | 57,524,160원 | 약 125,000,000원 |
즉 1회, 2회 유찰되어 표면상 최저가가 86,400,000원, 69,120,000원으로 내려가더라도 대항력 보증금이 해결되지 않는 한 경제적 취득원가가 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 최저가 숫자만 보고 할인율을 계산하면 이 사건의 본질을 놓치게 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (확인된 토지·거래 정보 기준)
- 규모. 종로동광모닝스카이는 2013.06.27 준공, 80세대로 확인되며 대상면적은 19.95㎡입니다.
- 용도. 사건상 근린시설이고 토지이용상황은 상업기타, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 토지. 대지면적 578.5㎡, 평지·정방형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가 9,089,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 거래. 19.95㎡ 거래 12건의 전체 평균은 104,750,000원, 최근 12개월 4건 평균은 105,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 102,000,000원입니다.
- 건축물. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재가 기재돼 있어 현황과 시정 여부를 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 김용일의 대항력 보증금이 해소되지 않는 한 108,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 임차보증금 원본 확인. 2021.07.03 임대차계약, 2021.07.05 확정일자, 2021.08.09 점유개시, 2021.08.11 주민등록과 실제 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차권 관계 확인. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 김용일이므로 집행채권의 원인과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’은 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·강남구 압류 중 당해세로 우선하는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 용도·위반건축물 확인. 근린시설로 분류된 물건에 주거 임차기재가 있고 위반건축물 비고도 있으므로 건축물대장과 실제 사용현황을 대조해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 105,500,000원과 최신 거래 102,000,000원을 기준으로 보면 실질취득 약 125,000,000원에는 가격 메리트가 없습니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 유형”
이 사건은 표면적인 최저가보다 대항력 임차보증금이 가격을 지배합니다. 신건 최저가 108,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균 105,500,000원보다 높고, 김용일의 보증금 125,000,000원을 실질취득 기준으로 적용하면 최근 평균의 118.5%, 최신 거래 102,000,000원의 122.5%까지 올라갑니다.
더구나 김용일 외에 전입·보증금이 확인되지 않은 점유 기재가 하나 더 남아 있고, 세금·공과금 압류, 근린시설과 주거 사용기재의 혼재, 위반건축물 비고까지 확인됩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아지는 것만으로 투자성이 개선되는 경매가 아닙니다. 대항력 보증금의 실제 변제·소멸 여부가 확인되지 않는 한, 가격과 권리 모두 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
