서울중앙지방법원 2026타경100841. 강남구 자곡동 강남푸르지오시티1차 7층 719호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 오미연으로 2022년 2월 3일 매매를 원인으로 2022년 5월 13일 소유권을 이전받았고 거래가액은 175,000,000원입니다. 문제는 같은 날 전입·점유를 시작한 임차인 임소은입니다. 임소은의 보증금도 175,000,000원이고, 확정일자는 2022년 3월 21일입니다.
말소기준은 2024년 12월 13일 국의 압류입니다. 임소은의 전입일 2022년 5월 13일이 그보다 앞서므로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다. 배당요구는 2026년 4월 22일 이루어졌지만, 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 600 강남푸르지오시티1차 7층 719호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층건 중 7층 719호 · 사용승인일 2014.06.17 |
| 소유자 | 오미연 · 2022.05.13 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 2024년 12월 13일 압류가 말소기준이고, 이후 서울보증보험 15,309,000원, 신한은행 25,284,136원, 애큐온저축은행 59,259,766원의 가압류와 2026년 4월 27일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임소은은 전입·점유가 2022년 5월 13일로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2026년 4월 22일이지만, 매각물건명세서에는 보증금 175,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임소은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2022.05.13 / 2022.03.21 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
현재 최저매각가는 178,000,000원이고 예상 인수액은 292,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 178,292,000원입니다. 1회 유찰 시 낙찰가가 142,400,000원으로 내려가지만 임차인 미배당 인수액이 35,393,600원으로 늘어 총부담은 177,793,600원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 113,920,000원에 인수액 63,474,880원이 붙어 총부담은 177,394,880원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 178,000,000원 | 292,000원 | 178,292,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 142,400,000원 | 35,393,600원 | 177,793,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,920,000원 | 63,474,880원 | 177,394,880원 |
최저가만 보면 178,000,000원에서 142,400,000원, 다시 113,920,000원으로 크게 내려갑니다. 하지만 이 사건은 선순위 임차보증금이 존재하기 때문에 가격 하락분 상당 부분이 미배당 임차보증금 인수로 이동합니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 임소은 보증금 | 175,000,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,309,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 25,284,136원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 59,259,766원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 임소은 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,292,000원을 제외한 174,708,000원이 임차인에게 배당되어 보증금 중 292,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용되고 있습니다. 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 입지. 서울자곡초등학교 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 강남푸르지오시티1차까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2014.06.17이며, 본건은 7층 719호입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 11,020,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 자곡로 등이 소재하며 토지 도로접면은 광대소각으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 292,000원이지만 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 배당순위와 세금채권을 함께 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 35,393,600원, 2회 유찰 시 63,474,880원으로 커집니다. 낙찰가만 보지 말고 낙찰가와 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
- 임대차 실질관계 확인. 임소은은 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자로 표시되어 있고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 주의 메모가 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.03.19, 확정일자 2022.03.21, 전입·점유개시 2022.05.13, 임차권등기 2026.04.22의 연결관계를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용상황과 건축물 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 인수액이 따라 올라온다”
이 사건은 후순위 가압류가 복잡해서 어려운 물건이 아닙니다. 핵심은 오히려 하나입니다. 말소기준보다 앞선 임소은의 대항력 있는 보증금 175,000,000원입니다. 현재 회차에서는 부족분이 292,000원에 그치지만, 1회 유찰 시 35,393,600원, 2회 유찰 시 63,474,880원으로 인수액이 커집니다. 그 결과 실질취득은 178,292,000원, 177,793,600원, 177,394,880원으로 크게 벌어지지 않습니다.
따라서 이 물건은 “유찰 = 큰 할인”이라는 일반적인 해석을 그대로 적용하기 어려운 구조입니다. 임차인의 대항력과 미배당 잔액을 실질취득에 반드시 더하고, 임소은이 임차권자이자 경매 채권자로 표시된 관계까지 원본으로 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
