서울중앙지방법원 2026타경100845. 신림동 태양오피스텔 5층 506호입니다. 등기부 표기는 오피스텔이지만 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태를 종합하면 건축물대장상 다세대주택·주거용으로 보는 물건입니다. 전용면적은 12.6㎡, 건물은 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 구조이고 총 29세대입니다.
권리의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 김예준의 선순위 대항력입니다. 임대차계약일은 2022.01.07, 확정일자는 2022.01.11, 전입·점유개시는 2022.01.28이고, 임차권등기는 2024.03.18 이뤄졌습니다. 이 사건의 말소기준은 2026.04.27 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 배당에서 보증금 215,000,000원을 전액 받지 못하면 미배당 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층 506호 · 도로명 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(등기부상 오피스텔) · 주거용 · 전용 12.6㎡ · 지상 8층 중 5층 |
| 소유자 | 서호범 (2022.01.27 매매, 거래가액 215,000,000원 · 2022.01.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격 하락을 막는다
말소기준은 2026.04.27 강제경매개시결정입니다. 김예준의 전입·점유개시일 2022.01.28과 임차권등기 2024.03.18이 모두 그보다 앞서므로, 매각물건명세서 역시 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 현재 매각가 226,000,000원 가정에서는 집행비용 3,964,000원을 빼고도 임차보증금 215,000,000원이 전액 배당되어 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예준 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.01.28 확정 2022.01.11 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 | 미배당액 인수 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 해당 없음 | 별도 합산 안 함 | 중복 신고 | 별도 임차인 아님 | 김예준 보증금 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 김예준 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더해 계산하면 안 됩니다. 즉 보증금을 215,000,000원 + 215,000,000원으로 중복 합산하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재가도 높고, 유찰 효과도 제한적
태양오피스텔 전용 12.6㎡를 중심으로 제시된 실거래 12건은 2022.01~2022.04에 집중돼 있습니다. 평균 거래가는 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원이며 최신 거래는 2022.04의 221,000,000원입니다. 현재 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.6%이고 최신 거래가보다도 5,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
현재 최저가만 시세와 비교해도 평균보다 7,750,000원 높습니다. 더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 표면 최저가는 180,800,000원으로 떨어지지만 임차보증금 인수를 합친 실질취득은 218,331,200원으로 평균 218,250,000원과 사실상 같습니다. 2회 유찰 때도 실질취득은 217,824,960원으로 평균보다 불과 425,040원 낮은 수준입니다. ‘유찰 = 할인’ 공식이 거의 작동하지 않는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 김예준 보증금 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 7,036,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 226,000,000원에서는 임차인 김예준 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 7,036,000원이고 미배당액은 207,964,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 김예준의 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 대신 인수액이 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 226,000,000원 | 0원 | 226,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 180,800,000원 | 37,531,200원 | 218,331,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 144,640,000원 | 73,184,960원 | 217,824,960원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.01.28 사용승인된 29세대 규모로, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층입니다. 승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 용도. 등기부상 오피스텔이지만 매각물건명세서상 건축물대장 용도는 다세대주택이며 감정평가상 주거용으로 이용 중입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다. 북측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 토지이용계획에 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성 신호. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.4회로 제시돼 있어, 가격과 권리구조에 대한 시장의 보수적 접근 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가 대신 실질취득 계산. 유찰 시 낙찰가와 임차보증금 인수액을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 226,000,000원은 최근 12개월 평균 218,250,000원의 103.6%이고 최신 거래 221,000,000원보다 높습니다.
- 1회 유찰 착시. 180,800,000원에 낙찰돼도 인수 37,531,200원이 붙어 실질취득 218,331,200원입니다.
- 2회 유찰 착시. 144,640,000원에 낙찰돼도 인수 73,184,960원이 붙어 실질취득 217,824,960원입니다.
- 임차인 수 확인. 실제 임차인은 김예준 1명이며 보증기관 대위·승계 신고를 별도 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 등기부 표기와 건축물대장상 용도가 다르므로 대출·세금·이용계획 검토 시 다세대주택이라는 실제 공부 용도를 기준으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 그대로”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 226,000,000원에서는 인수 0원이지만 가격이 시세보다 높고, 유찰되면 가격은 내려가는 대신 임차보증금 인수가 늘어납니다. 1회 유찰 시 실질취득 218,331,200원, 2회 유찰 시 217,824,960원으로 최근 12개월 평균 218,250,000원과 거의 같은 수준에 머뭅니다. 따라서 180,800,000원이나 144,640,000원이라는 최저가 숫자만 보고 ‘큰 폭으로 싸졌다’고 판단하면 안 됩니다.
실제 임차인은 1명이고 대항력·우선변제권이 모두 확실하며, 보증금 215,000,000원이 배당에서 빠질수록 그 부족분이 매수인 부담으로 전환됩니다. 여기에 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수 8.4회, 29세대 규모의 다세대주택이라는 특성까지 겹칩니다. 권리구조를 이해하면 오히려 결론은 보수적입니다. 현재가는 시세 이상, 유찰가도 실질취득 기준으로는 할인폭이 거의 없습니다.
