서울중앙지방법원 2026타경100856. 서울 관악구 봉천동 ‘멜라’ 2층 203호, 전용 31.77㎡의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 해당 호실은 방2, 거실 겸 주방, 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자 조경환은 2022.01.27. 매매를 원인으로 384,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택등기가 추가됐습니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 인수형”에서 한 단계 더 들어가야 한다는 점입니다. 장지영은 2022.02.08. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.06., 임차보증금은 384,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.04.03. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적인 대항력은 있습니다. 실제 배당모델도 신건 매각대금에서 집행비용을 뺀 303,874,000원을 우선배당하고 80,126,000원을 미배당분으로 계산합니다.

다만 주택도시보증공사(양도 전 임차인 장지영)가 2026.06.17. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 장지영 보증금의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준으로 수렴하는 구조였지만, 이 사건은 제출된 확약 때문에 그 구조가 해소됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 판을 바꾼다

현황상 김예준의 전입일은 2026.01.16.으로 말소기준인 2024.04.03.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 말소기준 후 전입이므로 장지영의 확약 밖에 별도의 대항력 인수액이 남는 구조로 보지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

실제 임차인으로 확인되는 사람은 김예준·장지영 2명입니다. 별도로 표시된 보증기관 승계 건은 장지영 보증금 384,000,000원을 대위·승계한 중복 신고이므로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 9,000,000원 높다

멜라는 총 10세대, 2021.12.29. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 전용면적 31.77㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래는 1건이며, 2025.12. 3층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 300,000,000원입니다.

현재 최저가와 확약 반영 실질취득은 모두 309,000,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 103.0%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 확인 가능한 가장 최근 동일면적 거래보다 9,000,000원 높은 가격입니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 시세 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)

배당 계산상 장지영 보증금의 미배당분은 80,126,000원입니다. 다만 2026.06.17. 확약서로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 해당 미배당분의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 커진다

대항력 포기 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 장지영 보증금 미배당액이 늘어나 “낙찰가만 싸지는” 구조가 됩니다. 그러나 이번 사건은 확약이 그 인수를 해소하므로 실제 경제적 취득비용은 각 회차 매각가 중심으로 내려갑니다. 즉 유찰의 가격 효과가 실제로 살아 있는 사건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)이며 방2, 거실 겸 주방, 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 관악구청 남서측 인근 주택지역으로 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하며 제반 입지환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물의 2층 203호이며 도시가스 난방, 급배수·위생설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 4,206,000원/㎡, 토지면적 140.5㎡이며 완경사·가로장방 형상입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 건물이고 최근 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.6회라는 점도 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.17. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출 주체와 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 장지영 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 김예준 점유 상태 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 여부, 임대차관계, 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 승계 384,000,000원은 장지영 보증금의 대위·승계이므로 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
• 신건 가격 경계. 현재 실질취득 309,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 103.0%입니다. 현 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모, 최근 동일면적 거래 1건, 경매 평균 유찰 3.6회를 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본과 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건은 처음 숫자만 보면 보증금 384,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 신건에서도 80,126,000원을 떠안을 수 있는 위험한 구조처럼 보입니다. 그러나 2026.06.17. 제출된 확약으로 장지영 측 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 그 인수액은 실질 0원입니다. 보증기관 승계 신고 역시 장지영 보증금의 중복이므로 별도 384,000,000원을 더할 이유가 없습니다.

그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득 309,000,000원은 2025.12. 동일면적 최신 거래 300,000,000원의 103.0%입니다. 최근 거래 표본도 1건에 불과하고, 총 10세대의 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰도 3.6회입니다. 권리의 큰 장애물은 해소됐지만 신건 가격에는 할인 메리트가 없다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차인 자체가 아니라, 확약 원문을 확실히 확인한 뒤 어느 유찰 구간에서 최근 실거래보다 충분한 가격 여유를 확보하느냐입니다.