서울중앙지방법원 2026타경100869. 서초구 우면동 서초리슈빌에스글로벌 5층 503호입니다. 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 자리 잡은 임차권입니다. 오혜경의 임차권은 전입일 2020.07.21, 최초 확정일자 2020.06.17, 보증금 178,500,000원으로 등기돼 있고, 2024.11.01 임차권등기가 설정됐습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2026.04.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권이 그보다 앞서므로 배당으로 다 갚지 못한 잔액은 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
보증기관으로 표시된 시보증은 오혜경 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다. 또 을구 1-2번은 기존 을구 1번 임차권의 계약일자를 고친 경정등기로, 별도의 두 번째 보증금을 더하는 항목이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 우면동 787 서초리슈빌에스글로벌 5층 503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 건물 중 5층 503호 |
| 소유자 | 정슬기 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 161,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오혜경 · 전유부분 전부 | 주거(임차권등기) · 2020.07.21 | 178,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 을구 1-2번 임차권경정 | 계약일자 경정 | 별도 합산 없음 | 별도 임차인으로 판정하지 않음 | 기존 임차권 경정 | 해당 없음 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 별도 보증금 아님 | 별도 임차인 아님 | 오혜경 보증금 승계 | 중복신고 |
오혜경의 임대차계약일자는 경정 후 2020.06.11, 2022.06.25, 2023.06.30으로 기재돼 있습니다. 최초 확정일자는 2020.06.17, 증액 8,500,000원에 대한 확정일자는 2022.07.07이며, 2024.09.24 확정일자도 기재돼 있습니다. 배당요구는 2024.11.01로 확인됩니다.
③ 회차별 부담 — ‘낙찰가’가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’를 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 16,610,000원 | 181,610,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,000,000원 | 49,148,000원 | 181,148,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,600,000원 | 75,178,400원 | 180,778,400원 |
숫자가 보여주는 결론은 단순합니다. 최저매각가는 165,000,000원에서 132,000,000원, 105,600,000원으로 크게 내려가지만, 실질취득 부담은 181,610,000원 → 181,148,000원 → 180,778,400원으로 거의 같은 범위에 머뭅니다. 대항력 있는 고액 보증금이 가격의 하방을 막는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 오혜경 보증금 | 178,500,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 165,000,000원이 집행비용 3,110,000원과 임차인 배당 161,890,000원으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 16,610,000원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 우면초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트·업무시설·근린생활시설·병원·공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 50m, 남동측 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 7,986,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상태는 건축물현황도·유사 물건 사례·탐문조사를 기준으로 평가돼, 실제 상태가 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수금을 반드시 합산. 현재 최저가 165,000,000원에 인수 예상액 16,610,000원을 더한 181,610,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 1회·2회 유찰 시 인수액이 49,148,000원·75,178,400원으로 커져 실질취득액은 거의 유지됩니다.
- 오혜경 임차권 원본 확인. 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 오혜경 보증금에 대한 대위·승계 표시이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 현황 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 오피스텔입니다. 실제 내부구조와 이용상태는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 165,000,000원이라는 최저매각가입니다. 선순위 대항력 임차인 오혜경의 보증금이 178,500,000원으로 최저가보다 크기 때문에, 배당되지 않는 부분이 낙찰자에게 넘어옵니다. 신건 기준 인수액은 16,610,000원, 실질취득 부담은 181,610,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 2회 유찰돼 매각가가 105,600,000원까지 내려가도 인수액이 75,178,400원으로 커져 실질취득액은 180,778,400원입니다. 낙찰가가 싸지는 만큼 인수가 늘어 총부담이 거의 고정되는 구조입니다.
실거래 시세 자료는 없으므로 이 실질취득액이 시장가격보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 선순위 임차권의 미배당 잔액과 실질취득 총액을 먼저 보는 것이 핵심입니다.
