서울중앙지방법원 2026타경100870. 관악구 신림동 힐하우스 5층 502호, 전용 44.26㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김창기이며 2022.11.04 매매가 256,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 박하연의 선순위 임차권입니다. 박하연은 2022.09.21 확정일자를 받고 2022.10.14 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2024.04.18 국민건강보험공단 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
을구 3번 임차권등기는 2024.11.27 접수됐지만, 임차권에 적힌 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.10.14입니다. 따라서 매각물건명세서도 보증금 256,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 신건에서는 전액 배당되므로 문제가 없지만, 낙찰가가 내려갈 때는 ‘낙찰가’만 볼 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1477-11 힐하우스 5층502호 · 서울특별시 관악구 난곡로51길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 44.26㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 김창기 (2022.11.04 매매 · 거래가액 256,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2010.08.13 시흥새마을금고 근저당권 채권최고액 140,000,000원은 2016.04.12 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 기준이 되는 권리는 2024.04.18 국민건강보험공단 압류입니다. 박하연의 전입·점유일인 2022.10.14가 그보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 관악구 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차·승계 신고 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박하연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 256,000,000원 | 2022.10.14 / 2022.09.21 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실제 임차인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 박하연 보증금과 중복 합산 금지 | 미상 | 판정 불가 | 별도 보증금 아님 | 대위·승계 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 2.90억, 추세는 상승
힐하우스(1477-11)는 총 8세대, 2010.07.26 준공이며 대상과 같은 전용 44.26㎡ 거래가 확인됩니다. 전체 4건 평균은 267,500,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 290,000,000원 1건이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 11.5% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.26㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 44.26㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.04 | 44.26㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2022.11 | 44.26㎡ | 5 | 256,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.26㎡ | 4건 | 267,500,000원 |
신건 최저가 281,000,000원은 전체 평균 267,500,000원보다 높지만, 최신 거래 290,000,000원과 최근 12개월 평균 290,000,000원을 기준으로 보면 96.9%입니다. 최근 가격 흐름도 +11.5%이므로, 이 사건은 전체 평균만 보고 “비싸다”고 판단하는 것보다 최근 2.90억 거래와 비교하는 것이 더 적절합니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 박하연 보증금 | 256,000,000원 | 256,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 20,266,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박하연 보증금 256,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 미배당은 235,734,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 281,000,000원 | 0원 | 281,000,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 224,800,000원 | 35,147,200원 | 259,947,200원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 179,840,000원 | 79,477,760원 | 259,317,760원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 대상은 지상5층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 입지. 미성초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 다세대 건부지이며 토지면적은 200.3㎡, 공시지가는 4,846,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 내역이 있습니다.
- 환금성 참고. 힐하우스(1477-11)는 총 8세대이며 동일 면적 거래는 4건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 확인. 신건 281,000,000원에서는 박하연 보증금이 전액 배당돼 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
- 유찰 후에는 실질취득으로 계산. 1회 유찰 시 224,800,000원만 보고 판단하지 말고 인수 35,147,200원을 더한 259,947,200원을 기준으로 보세요.
- 2회 유찰도 동일. 표면 최저가 179,840,000원에 인수 79,477,760원을 더하면 실질취득은 259,317,760원입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증의 대위·승계 신고는 박하연 보증금과 동일한 기초채권이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 확인. 대항력 임차권의 미배당 잔액 인수 문구와 실제 배당액을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 267,500,000원보다 최신 2026.05 거래 290,000,000원과 최근 12개월 평균 290,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 규제 원문 대조. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서 기재 규제의 현재 적용 여부를 원문으로 확인하세요.
맺으며 — 신건은 단순, 유찰부터 계산법이 달라진다
이 물건은 현재 신건만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 최저가 281,000,000원, 최근 동일 면적 거래 290,000,000원, 매수인 인수 0원입니다. 최근 가격 추세도 이전 거래 대비 11.5% 높아, 전체 평균 267,500,000원만으로 현재 가격을 과도하게 비싸다고 볼 사건은 아닙니다.
다만 유찰 이후에는 완전히 다른 시각이 필요합니다. 박하연은 말소기준보다 빠른 전입을 가진 대항력 임차인이고 보증금은 256,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 배당되지 못한 잔액이 매수인에게 넘어오기 때문에, 1회·2회 유찰의 표면 최저가가 크게 내려가도 실질취득은 259,947,200원과 259,317,760원 수준입니다. 신건은 최근 시세와 비교하고, 유찰부터는 낙찰가+인수액으로 비교한다. 이 구분이 서울중앙지방법원 2026타경100870의 핵심입니다.
