서울중앙지방법원 2026타경100886. 강남구 역삼동 힐스테이트6주건축물 제1동 2층 204호로, 감정평가상 현황은 주거용 다세대입니다. 전용면적은 26.91㎡이고, 내부는 주방·거실·욕실·침실2 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 다세대주택이며 사용승인일은 2015.12.17입니다.

이 사건은 일반적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 등기부상 말소기준은 2026.04.29. 강제경매개시결정인데, 그보다 훨씬 앞선 2024.10.28. 을구 1번에 최도경의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.04.29., 전입·점유개시는 2022.05.20., 확정일자는 2022.05.12.이며 보증금은 300,000,000원입니다. 따라서 이 임차권은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 선순위 권리로 봐야 하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2024.07.03. 설정됐던 한미옥의 소유권이전청구권 가등기는 2025.12.30. 해제로 말소됐습니다. 강제경매개시결정 뒤의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026.05.20. 서울중앙지방검찰청 처분청의 압류도 2026.06.11. 해제로 이미 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

실제 임차인은 최도경 1명입니다. 시보증은 최도경 보증금 300,000,000원에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금 300,000,000원이 하나 더 존재하는 것으로 계산하면 안 됩니다. 따라서 권리분석상 기준이 되는 실질 보증금은 300,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 40,000,000원 높다

이 물건의 전용면적은 26.91㎡지만 확인된 거래 2건의 면적은 29.91㎡와 16.1㎡로 대상 면적과 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 거래 표본은 참고자료로만 봐야 합니다. 그럼에도 하락장 보정 원칙상 오래된 전체 평균보다 가장 최근 거래와 최근 12개월 자료를 우선하면, 신건 가격에는 가격 메리트가 없습니다.

전체 2건 평균은 250,000,000원이지만, 오래된 2021년 거래와 면적 차이가 커 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래는 310,000,000원이고, 신건 최저가 350,000,000원은 그보다 40,000,000원 높으며 112.9%입니다. 최근 거래액이 과거 거래보다 63.2% 높은 흐름으로 계산되지만 표본이 2건이고 면적도 달라, 이 수치만으로 강한 상승 추세를 단정하기는 어렵습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 300,000,000원대

여기서 중요한 것은 최저가만 보면 안 된다는 점입니다. 1회 유찰 시 표시 최저가는 280,000,000원으로 내려가지만 임차보증금 미배당분 24,720,000원이 인수되는 시나리오라 실질취득은 304,720,000원입니다. 2회 유찰 시에도 224,000,000원만 내는 것이 아니라 79,936,000원을 인수해 실질취득이 303,936,000원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정 · 중복 보증금 제거)

보증기관 대위·승계 신고는 최도경의 동일한 보증금이므로 별도의 300,000,000원으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당 귀속은 보증기관의 대위·승계 범위와 최종 배당표에 따라 달라질 수 있으나, 매수인 관점의 핵심은 신건 350,000,000원에서 실제 임차보증금 300,000,000원을 충당할 재원이 있다는 점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 역삼초등학교 북동측 인근이며 주변은 다세대주택·연립주택·상가주택·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장 다수가 있어 도로교통 이용상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택, 사용승인일 2015.12.17. 기본 위생·급배수·소화전·옥외주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하며 도로 관리 상태는 양호합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 토지면적은 267.6㎡, 공시지가는 8,856,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 거래 표본. 힐스테이트6은 16세대이고 확인 거래는 2건뿐이며 대상 전용 26.91㎡와 거래면적이 정확히 일치하지 않아 환금성·시세 판단에 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 최도경의 임차권등기명령, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 현재 보증기관 대위·승계 범위를 매각물건명세서와 배당요구서 원본에서 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 최도경 300,000,000원과 시보증 300,000,000원을 합쳐 600,000,000원으로 계산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
• 유찰 가격은 실질취득으로 비교. 1회 유찰 280,000,000원은 실질 304,720,000원, 2회 유찰 224,000,000원은 실질 303,936,000원입니다.
• 최근 시세 기준. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 310,000,000원을 우선 기준으로 보고, 신건 350,000,000원이 112.9%라는 점을 반영해야 합니다.
• 면적 차이 주의. 확인 거래 29.91㎡·16.1㎡는 대상 26.91㎡와 일치하지 않습니다. 개별 호수의 상태와 실제 비교 가능한 인근 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있으므로 위반 내용·시정 여부·금융 및 처분 영향까지 확인해야 합니다.
• 토지거래 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 적용 범위가 기재돼 있으므로 입찰 전 대상 주택의 실제 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 300,000,000원대가 남는다”

이 물건은 단순히 최저가가 내려갈수록 매력도가 커지는 경매가 아닙니다. 최도경의 300,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그래서 신건 350,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 가능하지만, 1회·2회 유찰 시 표면 가격이 280,000,000원·224,000,000원으로 낮아져도 실질취득은 304,720,000원·303,936,000원입니다.

가격 측면에서도 신건 최저가는 최근 거래 310,000,000원의 112.9%입니다. 거래 표본 자체가 적고 대상 면적과도 일치하지 않아 시세 판단에는 여유를 둬야 하며, 매각물건명세서상 위반건축물 등재까지 확인됩니다. 결론적으로 신건은 가격 메리트가 없고, 유찰 후에는 반드시 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액으로 다시 계산해야 하는 물건입니다.