서울중앙지방법원 2026타경100890. 강남구 자곡동 강남푸르지오시티2차 9층 933호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 고은애로, 2021.12.09. 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 155,000,000원입니다. 경매의 말소기준은 2025.04.10. 서인천세무서장 처분의 국 압류입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 장정우는 임대차계약일 2021.09.15., 점유개시 2021.10.15., 전입 2021.10.20., 확정일자 2021.09.15.로 기재되어 있고 보증금은 155,000,000원입니다. 전입일이 말소기준 2025.04.10.보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다. 임차권등기는 2025.10.15. 이루어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 655 강남푸르지오시티2차 9층 933호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지상 10층 건물 내 9층 933호 |
| 사용승인일 | 2014.08.29. |
| 소유자 | 고은애 (2021.12.09. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 장정우 / 155,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.04.10. 갑구 6번 압류 · 국 · 처분청 서인천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 말소기준보다 빠르다
장정우의 전입 2021.10.20.은 말소기준 압류 2025.04.10.보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 이후에 등기되었다고 해서 보증금 위험까지 사라지는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하거나 인수될 수 있음이 명시되어 있습니다.
임차인·점유 관계
| 임차인·점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장정우 · 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2021.10.20. / 2021.09.15. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 현재 시나리오 0원 |
| 기사항전 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
두 번째 주거 점유 기재는 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 없다고 단정할 수도 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다.
② 가격 구조 — 유찰 할인보다 인수 증가를 먼저 본다
이 사건은 현재 신건으로 최저매각가가 160,000,000원입니다. 현재 배당표대로 장정우의 보증금이 전액 배당되면 매수인 인수는 0원이므로 실질취득액은 160,000,000원입니다. 그러나 1회 유찰 시 최저가는 128,000,000원으로 내려가는 대신 매수인 인수액이 29,592,000원으로 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 29,592,000원 | 157,592,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 102,400,000원 | 54,833,600원 | 157,233,600원 |
즉 1회·2회 유찰로 표면 최저가는 크게 낮아져도, 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 인수로 넘어오면서 실제 부담은 보증금 155,000,000원 수준에 가까이 붙잡히는 구조입니다. 128,000,000원이나 102,400,000원이라는 최저가만 보고 “싸다”고 해석하면 안 됩니다. 시세보다 저렴한지 여부 역시 표면 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 장정우 보증금 · 우선변제 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 장정우 | 155,000,000원 | 1,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차보증금 155,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 특히 선순위 세금이 차감되면 장정우 보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이며 감정평가상 933호는 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 자곡초등학교 북동측 인근. 주위는 근린생활시설·아파트단지·오피스텔 등이 혼재하고 제반 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물의 9층 933호이며 사용승인일은 2014.08.29.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 남동측 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 인근 대로와 연계됩니다.
- 토지. 일반상업지역, 공공주택지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 11,020,000원/㎡입니다.
- 토지이용. 토지면적 1,615.3㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 광대소각 도로접면으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 재확인. 장정우 보증금 155,000,000원이 실제로 전액 배당되는지를 매각기일 직전 배당순위 자료와 조세채권 현황으로 확인해야 합니다.
- 압류 6건의 우선순위 확인. 국·강남구·용인시·부천시·국민건강보험공단 관련 압류가 존재합니다. 특히 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차권자와 경매 채권자가 모두 장정우로 기재되어 있습니다. 임대차보증금과 강제경매 청구금액의 법적 원인이 동일한지 별도인지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 별도 주거 점유 기재는 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 계약서 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 128,000,000원에는 29,592,000원, 2회 유찰 102,400,000원에는 54,833,600원의 매수인 인수가 계산되어 있습니다. 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 오피스텔 이용 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중인 근린시설 사건입니다. 현황 용도와 공부상 용도, 금융·세금·임대수요 조건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·세금배당 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
현재 신건 160,000,000원에서는 제공된 배당 시나리오상 장정우의 임차보증금 155,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 이 결론은 배당이 그대로 실행될 때에만 성립합니다. 장정우의 전입은 말소기준 압류보다 빠르고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 최저가는 128,000,000원으로 떨어지지만 인수액이 29,592,000원으로 커져 실질취득은 157,592,000원, 2회 유찰 시 최저가 102,400,000원에 인수 54,833,600원이 붙어 실질취득은 157,233,600원입니다. 결국 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 155,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
여기에 압류 6건, 선순위 조세 가능성, 임차권자와 경매채권자의 동일인 기재, 보증금·전입일이 미상인 별도 주거 점유까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 표면 최저가보다 배당순위와 실제 인수액 확인이 먼저인 물건입니다. 현 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거는 없으며, 입찰 판단 기준은 반드시 최저가가 아니라 실질취득액과 최종 배당표여야 합니다.
