서울중앙지방법원 2026타경100902. 강남구 역삼동 ‘더힐’ 에이동 5층 502호, 도시형생활주택인 단지형다세대입니다. 윤가은 씨가 2022.09.21. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 660,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반 근저당 경매와 다릅니다. 을구 1번에 임차인 신지원의 590,000,000원 주택임차권이 먼저 올라와 있고, 그 뒤인 2026.05.08. 같은 신지원이 채권자로 강제경매를 개시했습니다.
따라서 말소기준은 2026.05.08. 강제경매개시결정이지만, 신지원의 임차권은 2026.04.29. 등기되어 그보다 앞섭니다. 전입은 2022.09.26., 점유개시는 2022.09.21., 확정일자는 2022.08.16.이고 배당요구도 접수돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 신건에서는 보증금 전액을 배당받는 계산이라 인수 잔액이 없지만, 매각가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 에이동 5층 502호 · 도로명 서울특별시 강남구 논현로63길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.42㎡ · 지하1층/지상7층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 윤가은 · 2022.09.21. 소유권이전 · 거래가액 660,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 667,000,000원 / 667,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신지원 / 590,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.01.14 |
| 단지 규모 | 더힐 · 40세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 2026.05.08. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 설정된 을구 1번 주택임차권은 매각물건명세서에서도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 하는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 신건 배당 가정에서는 보증금 590,000,000원이 전액 배당되므로 인수 잔액은 0원이지만, 가격이 내려가면 구조가 달라집니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신지원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 590,000,000원 | 2022.09.26 / 2022.08.16 | 2026.04.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 |
② 유찰되면 ‘최저가 하락 = 싸짐’이 아니다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 590,000,000원입니다. 현재 최저가 667,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 가능해 인수액이 0원이지만, 1회 유찰 시 매각가가 533,600,000원으로 내려가면서 오히려 64,136,000원의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수합니다. 2회 유찰 시 매각가 426,880,000원, 인수액은 169,788,800원으로 더 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 667,000,000원 | 0원 | 보증금 590,000,000원 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 · 80% | 533,600,000원 | 64,136,000원 | 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어오기 시작 |
| 2회 유찰 · 64% | 426,880,000원 | 169,788,800원 | 최저가는 낮아져도 인수액이 커지는 구조 |
③ 시세 비교 — 최근 시세가 더 중요하다
더힐의 제공 실거래 12건 전체 평균은 476,053,333원이지만, 과거 620,000,000원·599,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 449,364,000원, 최신 거래는 2024.12의 390,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -26.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 26.93㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 5 | 472,500,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 4 | 437,010,000원 |
| 2024.11 | 28.66㎡ | 4 | 456,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 4 | 462,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 2024.11 | 26.98㎡ | 3 | 395,100,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 4 | 468,010,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 3 | 471,000,000원 |
| 2024.10 | 26.98㎡ | 4 | 467,000,000원 |
| 2023.05 | 26.14㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2022.08 | 28.96㎡ | 3 | 599,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 449,364,000원 |
현재 최저가 667,000,000원은 최근 12개월 평균의 148.4%입니다. 최신 거래 390,000,000원보다도 높고, 전체 12건 최고 거래가 620,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 게다가 최근 추세는 -26.3%입니다. 따라서 전체 평균 476,053,333원만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 되며, 신건을 “시세보다 싸다”고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 667,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,070,000원 |
| 1. 임차인 신지원 보증금 · 우선변제 | 590,000,000원 | 590,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 신지원 | 590,000,000원 | 67,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 임차보증금 590,000,000원이 전액 배당돼 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용·배당 구조에 따라 실제 결과는 달라질 수 있으며, 특히 임차인 신지원과 경매신청 채권자 신지원의 청구 관계는 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.01.14입니다.
- 입지. 강남구 도곡동 소재 도곡중학교 북서측 인근으로, 주위에는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 역삼역이 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m 내외 포장도로, 남측 약 4m 내외 막다른도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 328.2㎡, 공시지가 13,490,000원/㎡이며 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지입니다.
- 환금성 참고. 더힐은 40세대이고 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 계산. 신지원 보증금 590,000,000원은 말소기준보다 선순위입니다. 회차별 배당 후 미변제 잔액이 매수인에게 넘어오는지 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 최저가 533,600,000원이지만 인수 64,136,000원, 2회 유찰 시 최저가 426,880,000원이지만 인수 169,788,800원이 발생합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 신지원입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고와 함께 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 449,364,000원, 최신 거래 390,000,000원, 추세 -26.3%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 전체 평균 착시 주의. 전체 평균 476,053,333원에는 620,000,000원·599,000,000원 과거 거래가 포함돼 있어 최근 가격 수준보다 높게 보일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 채권관계 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질비용은 쉽게 안 내려간다”
현재 신건만 떼어 보면 배당표상 임차보증금 590,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사실만으로 안전형 물건이라고 보기 어렵습니다. 선순위 대항력 임차권이 존재해 1회 유찰부터 미배당 잔액이 낙찰자에게 넘어오고, 임차인과 경매신청 채권자가 모두 신지원으로 표시돼 있어 채권관계 확인도 필요합니다.
가격은 더 명확합니다. 현재 최저가 667,000,000원은 최근 12개월 평균 449,364,000원의 148.4%이고 최신 거래는 390,000,000원, 최근 추세는 -26.3%입니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.5회까지 겹칩니다. 그런데 유찰될수록 임차보증금 인수액이 늘기 때문에 단순히 최저가가 낮아지는 것만 기다리는 전략도 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 신건은 시세보다 높고, 유찰 뒤에는 선순위 임차보증금이 가격 하락분을 메우는 구조 — 이 사건은 권리와 가격을 반드시 합쳐서 판단해야 하는 D등급 고위험형입니다.
