서울중앙지방법원 2026타경100913. 서울 동작구 상도동 ‘이에스하임7차 A동’ 4층 401호, 전용 38.58㎡의 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 ‘임차권등기가 매각으로 지워지느냐’만 보면 안 됩니다. 임형선 씨는 2019.10.30. 전입·점유했고, 말소기준인 2020.01.29. 국세 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2019.09.20.이고 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 임차인입니다.
현재 573,850,000원 매각을 가정한 예상배당에서는 임형선 씨 보증금 298,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 국세·지방세 압류가 6건 있고, 당해세가 우선 차감될 경우 후순위 배당이 달라질 수 있다는 경고가 있습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있음을 명시합니다. 따라서 ‘인수 0원’은 현재 배당모델의 결과이지, 세금 순위 확인 전 확정 결론은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 212-101 이에스하임7차 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 · 전용 38.58㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2018.05.21 |
| 소유자 | 정용철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 573,850,000원 / 573,850,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 위반건축물 | 무단증축 주거 8.34㎡ · 판넬/판넬 · 집합건축물대장상 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.01.29. 국세 압류입니다. 임형선 씨의 전입·점유는 2019.10.30.로 그보다 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 정리되어 있습니다. 2021.11.09. 설정된 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우의 잔액 인수 문제까지 함께 사라지는 것은 아닙니다. 이후 동작구·국·서울특별시·국민건강보험공단의 압류와 2026.05.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계 신고는 중복합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 임형선 전유부분의 전부 · 임차권등기 | 2019.10.30 확정일자 2019.09.20 | 298,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 별도 임차인 아님 | 별도 합산 없음 | 승계 중복신고 |
③ 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 시세의 147.1%
가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 전용 38.58㎡ 동일 면적 실거래는 2026.01. 390,000,000원, 2024.07. 335,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 390,000,000원이고 최신 거래 역시 390,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 16.4% 상승한 것으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 38.58㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2024.07 | 38.58㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.58㎡ | 1건 | 390,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.58㎡ | 2건 | 362,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 573,850,000원은 최근 12개월 평균 390,000,000원의 147.1%입니다. 전체 평균 362,500,000원 대비로도 158.3%이지만, 가격 메리트 판단의 중심은 최근 12개월과 최신 거래입니다. 두 기준 모두 390,000,000원이므로 신건을 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 573,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,138,500원 |
| 1. 임차인 임형선 보증금 | 298,000,000원 | 298,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 267,711,500원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 30,288,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 임형선 보증금 298,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감될 경우 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있으며, 임차보증금 미배당 잔액이 발생하면 매수인 인수 가능성이 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 573,850,000원 | 267,711,500원 | 30,288,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 459,080,000원 | 154,089,200원 | 143,910,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 367,264,000원 | 63,322,304원 | 234,677,696원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 총 11세대 규모입니다.
- 입지. 서울삼성학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트 단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 상도역이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,717,000원/㎡, 토지면적 304.0㎡입니다.
- 위반건축물. 2018.07.09. 무단증축에 따른 주거 8.34㎡ 판넬/판넬 위반건축물 표기가 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 이용상황·구조·면적을 외부관찰과 공부 등에 의해 파악한 것으로, 실제와 다소 상이할 수 있다는 감정평가 의견이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검토. 현재 실질취득 573,850,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 390,000,000원의 147.1%입니다. 신건 가격 가점은 줄 수 없습니다.
- 대항력 임차인 배당 확인. 임형선 보증금 298,000,000원이 실제 배당표에서도 전액 변제되는지 매각 직전까지 확인해야 합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 또는 선순위 조세가 있는지 확인해야 예상 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 보증기관 중복신고 구분. ‘시보증’은 임형선 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 위반건축물 재확인. 무단증축 주거 8.34㎡의 원상복구·이행강제금·거래 및 금융 영향 여부를 관할 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차확인. 2021.09.15. 공매공고 이력이 있고 2021.12.28. 공매취소공고, 2023.08.18. 관련 말소등기가 확인되므로 현재 공매 진행 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 예상”보다 먼저 봐야 할 것은 147.1%의 가격
이 사건은 현재 예상배당만 보면 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 권리 자체가 단순한 물건은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있고, 세금 배당순서에 따라 임차보증금 미배당 잔액이 생기면 그 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물까지 확인됩니다.
그리고 무엇보다 현재 실질취득 573,850,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 390,000,000원의 147.1%입니다. 1회 유찰 가격 459,080,000원도 390,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격은 367,264,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘신건이니 싸다’가 아니라, 가격이 충분히 내려온 뒤에도 세금·임차인·위반건축물 위험을 감수할 만큼 여유가 남느냐입니다.
