실제 임차인은 김희주 1명입니다. 김희주는 말소기준권리인 2023.09.08. 압류보다 앞선 2022.05.09. 전입·점유와 2022.04.08. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 자료입니다. 현재 최저가 130,000,000원에 매각되면 배당 후 남는 보증금 22,620,000원을 매수인이 인수하는 계산이며, 실질취득 부담은 152,620,000원입니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
서울중앙지방법원 2026타경100914. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 기준시점 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 이영환이며 2022.05.09. 소유권을 취득했고 등기부에 거래가액 140,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 2023.09.08. 국의 압류가 말소기준권리인데, 임차인 김희주의 전입·점유가 2022.05.09.로 그보다 앞선다는 점입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 임대차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 감정가와 최저가가 모두 130,000,000원이라는 사실만으로 가격을 평가하면 위험합니다. 현재 회차의 배당계산상 김희주는 127,380,000원을 배당받고, 나머지 22,620,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰대금과 합친 부담은 152,620,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄고 인수액이 늘어나는 구조이므로, 대항력 임차보증금 150,000,000원이 사실상 가격의 중심축입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 우면동 759 서초에비뉴클래식주건축물제1동 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 오피스텔으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 2층 / 지상 8층 · 제4층 제404호 |
| 소유자 | 이영환 · 2022.05.09. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2023.09.08. 갑구 6번 압류 · 국 · 고양세무서장 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부상 을구 1번 임차권은 2024.08.19. 등기됐지만, 임차권등기의 기초가 되는 임대차계약은 2022.02.27., 확정일자는 2022.04.08., 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.05.09.입니다. 이 날짜들은 말소기준권리인 2023.09.08.보다 앞섭니다. 자료상 김희주는 대항력 있음, 우선변제권 있음, 배당요구 있음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김희주 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.05.09. | 2022.04.08. | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 김희주 보증금의 중복 신고 | 150,000,000원 | 2022.05.09. | 2022.04.08. | 중복합산 금지 |
보증금은 300,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 시보증은 별도의 실제 임차인이 아니라 김희주 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 실제 임차인은 1명, 분석대상 보증금도 150,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 22,620,000원 | 152,620,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 48,256,000원 | 152,256,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 68,697,600원 | 151,897,600원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 시 매각가는 104,000,000원으로 내려가지만 인수액은 48,256,000원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 83,200,000원으로 내려가지만 인수액은 68,697,600원으로 증가합니다. 결과적으로 매각가와 인수액을 합친 부담은 각 회차에서 152,620,000원 → 152,256,000원 → 151,897,600원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 최저가 인하만 보고 ‘싸졌다’고 평가할 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 김희주 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 130,000,000원 가정에서 집행비용 2,620,000원을 제외한 127,380,000원이 김희주 보증금에 배당되고, 부족분 22,620,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 서초구 우면동 소재 우솔초등학교 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔으로 이용 중입니다. 공부상 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층·지상 8층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 남측으로 세로(가)에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 9,836,000원/㎡, 토지면적은 471.4㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차 기준 낙찰가 130,000,000원에 인수 22,620,000원을 더한 152,620,000원을 기본 부담으로 보세요.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 1회 유찰 시 매각가 104,000,000원·인수 48,256,000원, 2회 유찰 시 매각가 83,200,000원·인수 68,697,600원입니다.
- 김희주 임차관계 원본 대조. 임대차계약일자 2022.02.27., 확정일자 2022.04.08., 전입·점유 2022.05.09., 보증금 150,000,000원 및 배당요구 내용을 원본과 대조하세요.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 김희주 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 150,000,000원을 더하지 않습니다.
- 실거래 검증. 확인된 실거래 시세가 없으므로 가격 적정성은 별도의 최신 거래자료를 확인하기 전까지 단정하면 안 됩니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 인하 = 총부담 인하”가 아니다
이 사건은 임차인 없는 깨끗한 권리형과 정반대입니다. 김희주는 말소기준권리보다 앞선 전입과 점유를 갖고 있고, 보증금은 150,000,000원입니다. 신건 최저가 130,000,000원에서 이미 22,620,000원의 인수액이 발생해 실질취득 부담은 152,620,000원이 됩니다. 한 번, 두 번 유찰돼도 매각대금이 줄어드는 만큼 인수액이 커져 총부담은 각각 152,256,000원, 151,897,600원 수준입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 잔액과 실제 총부담입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 130,000,000원이 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 입찰 판단은 반드시 실질취득액을 기준으로 최신 시세와 대조해야 합니다.
