서울중앙지방법원 2026타경100915. 관악구 신림동 자이칸타빌 3층 304호, 전용 29.97㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정용철이고, 2019년 12월 1일 매매를 원인으로 2020년 3월 27일 소유권을 이전받았으며 등기부 거래가액은 300,000,000원입니다. 사건의 말소기준은 2021년 4월 1일 광주세무서장 관련 국 압류입니다. 그런데 실제 임차인 오혜라는 그보다 앞선 2020년 2월 21일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 1월 30일입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 이후니까 소멸한다”라고 끝내면 안 됩니다.
오혜라의 임차권등기는 2022년 4월 12일 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다. 즉 등기 자체의 말소와 보증금 반환채무의 승계 여부는 별개입니다. 현재 회차에선 배당모형상 보증금 300,000,000원이 전액 배당되지만, 세금 등의 우선 차감으로 배당액이 줄어들면 그 부족액이 곧 매수인의 실질 부담으로 바뀔 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 470-7 자이칸타빌 3층 304호 · 도로명 서울특별시 관악구 관천로15길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.97㎡ · 5층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 정용철 (2019.12.01 매매 · 2020.03.27 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 다세대 주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남을 수 있다
말소기준은 2021년 4월 1일 압류입니다. 이후 관악구 압류, 관악세무서장 관련 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 우리은행 근저당권 127,600,000원은 2020년 2월 24일 이미 말소됐습니다. 그러나 임차인 오혜라의 전입·점유는 2020년 2월 21일로 말소기준보다 앞서며, 보증금 300,000,000원의 대항력이 인정된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오혜라 | 전유부분 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2020.02.21 / 2020.01.30 | 2022.04.12 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 가능 |
오혜라는 보증금 300,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 보증금은 이 1건만 계산합니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 최근 12개월 270,000,000원
자이칸타빌은 16세대, 2016년 5월 2일 준공된 다세대주택입니다. 대상 면적 29.97㎡와 면적이 일치하는 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 270,000,000원 1건입니다. 전체 4건 평균 261,250,000원보다도 최근 거래가 높고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +4.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.97㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2024.08 | 29.97㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2024.07 | 29.97㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.06 | 29.97㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.97㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
| 전체 평균(참고) | 29.97㎡ | 4건 | 261,250,000원 |
현재 최저가이자 현재 회차 실질취득액은 330,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 270,000,000원의 122.2%입니다. 최근 시세보다 60,000,000원 높은 수준이므로, 전체 평균 대비 할인율이나 감정가 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 현재는 시세보다 저렴한 경매가 아니라 최근 시세 이상인 신건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,420,000원 |
| 1. 임차인 오혜라 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 24,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형은 집행비용 5,420,000원, 임차인 300,000,000원, 주택도시보증공사 24,580,000원으로 매각대금 330,000,000원을 전부 배분합니다. 주택도시보증공사의 미배당 275,420,000원은 이 배당표에서 매수인 인수로 계산되지 않습니다. 다만 국세·지방세 등 압류 4건이 당해세 등 우선배당 대상이 되면 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 330,000,000원 | 0원 | 330,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 264,000,000원 | 40,496,000원 | 304,496,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 211,200,000원 | 92,556,800원 | 303,756,800원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회·2회 유찰로 법원 최저가가 크게 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수가 늘어나므로 실질취득액은 304,496,000원 → 303,756,800원 수준입니다. 최신 실거래 270,000,000원과 비교하면 2회 유찰까지도 가격 경쟁력이 뚜렷하다고 보기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남부초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 위치해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 304호이며 난방·위생설비·승강기가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 5~6m 도로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 327.7㎡, 공시지가는 4,922,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 표기돼 있으며, 감정요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 사항도 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 다세대주택이며 동일 면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월 270,000,000원 1건이므로 가격 판단은 이 최신 거래를 중심으로 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재확인. 매각물건명세서상 오혜라는 대항 가능한 임차권자입니다. 배당표에서 보증금 300,000,000원이 실제로 전액 변제되는지 최종 배당요구·세금 내역과 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 등 압류 4건이 존재합니다. 당해세 해당 여부와 금액에 따라 임차인 배당 부족 및 매수인 인수가 발생할 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 매각가 264,000,000원에는 40,496,000원 인수 시나리오가 붙어 실질취득 304,496,000원, 2회 유찰은 실질취득 303,756,800원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 261,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 330,000,000원은 그 122.2%입니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2021년 7월 29일 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2023년 8월 17일 공매취소공고를 원인으로 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 상태는 경매 원본과 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건은 신건 최저가 330,000,000원만 보면 감정가 그대로 시작하는 평범한 다세대 경매처럼 보이지만, 권리구조는 그렇지 않습니다. 실제 임차인 오혜라는 보증금 300,000,000원, 전입 2020년 2월 21일로 말소기준 2021년 4월 1일보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 회차 배당모형에서는 보증금 전액이 배당돼 인수 0원이지만, 우선배당 세금이 끼어들면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 270,000,000원인데 현재 실질취득은 330,000,000원, 즉 122.2%입니다. 1회 유찰에서는 매각가가 264,000,000원으로 내려가지만 인수 40,496,000원이 생겨 실질취득은 304,496,000원, 2회 유찰에서도 303,756,800원입니다. 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 결론은 권리 확인이 선행돼야 하고, 현재·유찰 시나리오 모두 최근 시세 대비 가격 우위가 없다입니다.
