서울중앙지방법원 2026타경100916. 신대방동 스마티움 7층 707호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이영환이고 2022.07.06. 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 과거 하나은행 근저당 90,000,000원은 2019.03.21. 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.09.08. 고양세무서장 관련 압류입니다.
문제는 이예린의 주민등록일이 2022.02.28.로 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 임차보증금은 150,000,000원, 확정일자는 2022.01.13.이고 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 133,000,000원 가정 배당에서는 이예린에게 130,338,000원이 배당되고 19,662,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100916 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 721 스마티움 7층 707호 · 보라매로19길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용 | 13.46㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 7층 |
| 사용승인일 | 2014.09.30 |
| 소유자 | 이영환 · 2022.07.06. 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
과거 신탁 및 하나은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.09.08. 압류입니다. 그런데 이예린은 주민등록일 2022.02.28., 점유개시일 2022.02.25.로 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.05.27.에 이뤄졌지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유 시점이 말소기준보다 빠르므로 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인은 2명
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입·확정 | 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이예린 | 150,000,000원 | 전입 2022.02.28 · 확정 2022.01.13 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2024.05.27 | 잔액 인수 |
| 손여진 | 2,000,000원 / 650,000원 | 전입일 미상 · 확정일 미상 | 대항력 가능·미상 | 판정 불가 |
| 시보증 | 손여진 보증금 관련 | 해당 없음 | 보증기관 승계 | 손여진 보증금의 중복 신고 · 별도 보증금 아님 |
시보증은 실제 임차인이 아니라 손여진 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이예린·손여진 2명입니다. 을구 3-2번은 2024.10.08. 임대차계약일자를 2022.01.12.로 경정한 등기로, 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상
스마티움(721)은 114세대, 사용승인일 2014.09.30.이며 대상 면적은 13.46㎡입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 119,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 120,000,000원입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.3%이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -2.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.56㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 13.77㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 13.76㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2025.08 | 13.37㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 13.76㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 14.56㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 13.77㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2025.05 | 13.46㎡ | 6 | 116,000,000원 |
| 2024.08 | 14.56㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.05 | 13.37㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2024.04 | 13.46㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2023.09 | 13.46㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 119,500,000원 |
전체 12건 평균 121,583,333원보다도 최근 12개월 평균 119,500,000원이 낮고, 최근 추세 역시 -2.5%입니다. 따라서 전체 평균을 근거로 가격을 후하게 평가할 이유가 없습니다. 무엇보다 현재 최저가 133,000,000원 자체가 최근 시세보다 높은데, 이예린 미배당잔액 19,662,000원까지 매수인 부담에 더해질 수 있습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 부담을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 이예린 보증금 | 150,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 이예린 보증금 중 19,662,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있으며, 그 경우 인수잔액 역시 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방2동주민센터 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 북측 인근에 7호선 신대방삼거리역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 7층 707호, 사용승인일 2014.09.30. 기본 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 9,263,000원/㎡이며 토지는 평지·부정형, 도로접면은 광대세각입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 133,000,000원 낙찰가 외에 이예린 미배당잔액 19,662,000원이 인수될 수 있습니다.
- 유찰 회차도 실질부담으로 계산. 1회 유찰 시 106,400,000원 + 45,889,600원, 2회 유찰 시 85,120,000원 + 66,812,160원 구조입니다.
- 손여진 전입 확인. 보증금 2,000,000원·월세 650,000원이 있으나 전입일 미상이라 대항력 가능·미상입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 손여진 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건 중 당해세가 배당에서 선차감되면 이예린 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 119,500,000원, 최신 거래 120,000,000원, 추세 -2.5%를 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 및 전입 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 사건은 권리가 깨끗한 일반 신건과 정반대입니다. 최저가 133,000,000원 자체가 최근 12개월 실거래 평균 119,500,000원의 111.3%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이예린은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 보증금 150,000,000원이 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 1회·2회 유찰로 최저가 숫자가 크게 낮아져도 그것만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 이예린의 인수예상액이 19,662,000원에서 45,889,600원, 66,812,160원으로 커지기 때문입니다. 여기에 손여진은 전입일 미상으로 대항력 가능성이 남고, 압류 3건의 세금 변수도 확인해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수위험을 합친 실질취득 부담입니다. 최근 시세 이상인 실질부담과 미상 임차·세금 변수를 감안하면, 신건 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
