서울중앙지방법원 2026타경100937. 서초구 우면동 서초에비뉴클래식 4층 402호입니다. 사건의 핵심은 등기상 압류가 많다는 사실보다 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 보증금입니다. 전승현은 확정일자 2022.01.17, 전입·점유 2022.02.08이고, 말소기준으로 선언된 서초구 압류는 2023.04.17입니다. 따라서 전승현은 대항력과 우선변제권을 갖고 배당에 참가하되, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 미배당 잔액을 매수인이 승계할 수 있는 구조입니다.

현재 최저매각가는 130,000,000원이지만 예상배당표상 전승현에게 배당되는 금액은 127,380,000원이고, 부족분 22,620,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 더 낮은 회차로 내려가도 부담이 단순히 줄지 않습니다. 1회 유찰 시 인수액은 48,256,000원, 2회 유찰 시에는 68,697,600원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수로 이동합니다. 이 사건에서 가격 판단 기준은 최저가 단독이 아니라 ‘낙찰가 + 인수 잔액’이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

등기 자체만 보면 2023.04.17 서초구 압류 이후의 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 전승현의 임차권등기는 2024.03.27에 등기됐더라도, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 2022.02.08, 확정일자는 2022.01.17입니다. 따라서 등기된 임차권 자체가 말소되더라도 보증금 미배당 잔액의 승계 위험은 별도로 남습니다.

임차인·점유 관계

김성경은 2026.02.20 전입으로 말소기준권리 2023.04.17보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 전승현은 말소기준보다 앞서 전입했고 확정일자도 갖추었으며 배당요구가 확인됩니다. 이 사건의 실질적인 승계 위험은 전승현의 미배당 보증금에 집중되어 있습니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 인수액이 커진다

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 “유찰되면 그만큼 싸지는” 물건과 구조가 다릅니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 변제되는 금액이 줄고 매수인이 떠안는 잔액이 증가합니다.

현재 소유자의 2021.12.22 매매 거래가액은 135,000,000원이고 감정가는 130,000,000원입니다. 다만 이 두 금액만으로 현재 시장에서 저렴한지 여부를 단정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 매수인 인수가 붙는 구조이므로 감정가나 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

현재 예상배당 기준 전승현 보증금 중 22,620,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 있고, 당해세 해당액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울우솔초등학교 서측 인근으로, 전·답·임야·단독주택·다세대주택·학교·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층이며 본건은 4층 402호입니다.
• 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구 등에 포함되고 토지면적은 471.4㎡, 공시지가는 9,836,000원/㎡입니다.
• 도로·설비. 주변에 포장도로가 개설되어 있고 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 포함되어 있습니다. 허가대상에 아파트 용도 부지 등이 기재되어 있으므로 본건에 대한 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 환금성. 감정상 오피스텔 이용이고 주변 용도가 혼재된 물건이므로, 가격 판단은 감정가보다 실제 같은 건물·유사용도 거래와 임대수요를 함께 확인하는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전승현 보증금부터 계산. 보증금 150,000,000원 중 현재 예상 미배당 22,620,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 입찰가와 별도 부담으로 계산해야 합니다.
• 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 1회 유찰 시 인수 48,256,000원, 2회 유찰 시 68,697,600원으로 커집니다. 낙찰가 하락만큼 실질 부담이 줄지 않습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 4건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있어 전승현 미배당 잔액도 변동될 수 있습니다.
• 김성경 점유 확인. 김성경은 2026.02.20 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 보증기관 신고 중복 금지. 시보증은 김성경 관련 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 현황 이용과 공부상 용도, 금융·세금·임대 운용상의 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 교부청구 및 실제 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도, 부담이 그대로 줄지 않는다”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 전승현은 말소기준인 2023.04.17 압류보다 앞선 2022.02.08 전입과 2022.01.17 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 회차 배당만으로도 22,620,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 더 유찰되면 최저가는 104,000,000원, 83,200,000원으로 내려가지만 인수액은 48,256,000원, 68,697,600원으로 증가합니다.

따라서 이 물건은 “신건 130,000,000원”이라는 숫자 자체가 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 선순위 대항력 임차보증금과 세금 압류를 함께 계산해야 하고, 보증기관 대위·승계 신고를 중복 보증금으로 더하지 않는 것도 중요합니다. 권리관계는 분석 가능한 형태지만, 인수 부담이 명확히 존재하는 만큼 권리보다 총취득 부담을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.