서울중앙지방법원 2026타경100938. 관악구 신림동 예그린 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층이고 사용승인일은 2018.08.27입니다. 소유자 정용철은 2019.04.09 공유자 지분 전부를 208,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2019년부터 대항요건을 갖춘 임차인 문경환입니다.
등기부상 최초 근저당권은 2018.08.31 한국양봉농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원이었지만 2019.04.08 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 현재 말소기준은 2020.01.29 광주세무서장 압류입니다. 문제는 문경환이 이보다 앞선 2019.04.09 점유를 시작했고 2019.04.10 주민등록을 마쳤다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2021.04.27이지만, 매각물건명세서는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 배당 미변제 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-179 예그린 1층 102호 · 도로명 법원단지20길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 4층 건 내 1층 102호 |
| 사용승인 / 세대 | 2018.08.27 · 예그린 14세대 |
| 소유자 | 정용철 · 2019.04.09 소유권 이전 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 순위보다 ‘2019년 점유·전입’이 핵심
2020.01.29 국세 압류 이후에는 관악구 압류, 관악세무서 압류, 서울특별시양천구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 문경환 임차권의 대항력까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다. 또한 2021.09.15 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행의 교차 확인도 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 별도 인원 아님
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문경환 건물 전부 · 임차권등기 | 점유 2019.04.09 주민등록 2019.04.10 확정일자 2019.03.12 | 208,000,000원 | 대항력 有 | 가능 확정일자 2019.03.12 | 승계 위험 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 강성현 주거 | 전입 2021.12.30 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
③ 가격 검증 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
예그린은 14세대이고 사용승인일은 2018.08.27입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 249,000,000원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 이번 분석에서 비교할 수 있는 동일면적 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권 미배당 | 권리 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 249,000,000원 | 0원 | 현 가정배당에서는 인수 0원. 세금 선공제 확인 필요 |
| 1회 유찰 | 199,200,000원 | 12,388,800원 | 보증금 208,000,000원보다 낮아 대항 임차권 승계 효과 주의 |
| 2회 유찰 | 159,360,000원 | 51,671,040원 | 낙찰가 하락만큼 인수위험이 커질 수 있어 실질취득 기준 판단 |
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,286,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,714,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 신청채권 208,000,000원이 전액 변제되고 소유자에게 36,714,000원이 남는 구조라 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감돼 후순위 배당이 줄 수 있으며, 문경환 임차보증금이 실제 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 남강고등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·공원·근린생활시설 등이 있는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호이며 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 장방형 완경사지이며 남서측·남동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 지정기간 2025.10.20~2026.12.31의 토지거래계약 허가구역 표시가 있습니다.
- 토지. 토지면적 166.0㎡, 공시지가 3,306,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문경환 실제 배당액 확인. 임차보증금 208,000,000원이 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 세금 압류 5건 확인. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 0순위로 차감될 수 있어 현재 배당표의 인수 0원 구조가 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 청구와 임차권 관계 확인. 신청채권 208,000,000원과 문경환 임차보증금 208,000,000원이 같은 금액이더라도 실제 대위·승계 관계와 배당 귀속은 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 강성현 점유 확인. 전입일은 2021.12.30으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 강성현 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수나 보증금 합계에 별도로 더하지 않습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2021.09.15 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 199,200,000원, 2회 유찰 159,360,000원은 문경환 보증금보다 낮습니다. 대항 임차권 미배당분이 남으면 실질취득은 약 208,000,000원 수준에서 유지될 수 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”은 조건부 숫자입니다
이 사건은 신건 감정가 249,000,000원만 보면 단순해 보이지만 권리구조는 그렇지 않습니다. 문경환은 말소기준 2020.01.29보다 앞선 2019.04.09 점유, 2019.04.10 주민등록, 2019.03.12 확정일자를 갖고 있고, 임차보증금은 208,000,000원입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리라고 명시합니다.
현재 249,000,000원 가정배당에서는 신청채권 208,000,000원이 전액 지급돼 인수액이 0원으로 잡히지만, 국세·지방세 압류 5건의 선공제액이 확정되지 않았습니다. 더구나 1회 유찰부터 최저가가 임차보증금 208,000,000원 아래로 내려갑니다. 이때는 “최저가가 내려갔다”가 아니라 “낙찰가와 미배당 인수를 합친 실질취득이 얼마인가”를 봐야 합니다. 동일면적 최근 실거래 비교 근거도 없어 가격 할인 여부까지 확인되지 않은 만큼, 배당 원본 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
