서울중앙지방법원 2026타경100939. 봉천동 비쥬타운2차 4층 403호, 전용 29.01㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 2021.09.07. 설정된 임차권 자체보다 그보다 앞선 2019.08.26. 전입·점유입니다. 임차인 오세윤은 보증금 235,000,000원, 확정일자 2019.07.25.로 확인되고, 말소기준권리인 2020.01.29. 압류보다 먼저 전입했기 때문에 대항력이 있습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.
현재 회차는 매각가 277,000,000원 가정에서 집행비용 4,678,000원을 제외한 뒤 임차인에게 보증금 235,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 37,322,000원이 배당되는 구조로 계산되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류가 4건 있고 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으므로, 현재 0원은 확정 인수액이 아니라 추정배당 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100939 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 100-66 비쥬타운2차 4층 403호 · 행운5길 32-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.01㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 4층 |
| 사용승인 | 2016.05.19 |
| 소유자 | 정용철 · 2019.08.29. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2020.01.29. 광주세무서장의 압류입니다. 그 뒤 관악구 압류, 관악세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 임차인 오세윤의 전입·점유는 2019.08.26.으로 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 미배당 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 보증금이 아니다
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오세윤 · 403호 전유전부 | 주거(임차권등기) · 2019.08.26. | 235,000,000원 | 2019.07.25. | 대항력 有 우선변제 有 |
| 시보증 · 오세윤 보증금 승계 | 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 승계·중복신고 |
실제 임차인은 오세윤 1명입니다. ‘시보증’ 표시는 오세윤의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 관계이므로 새로운 임차인이나 별도의 보증금으로 더해서 계산하면 안 됩니다. 실제 임차보증금 총액은 235,000,000원입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 시세 비교는 낙찰가가 아니라 실질취득 기준
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 277,000,000원 | 0원 | 추정배당상 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 221,600,000원 | 17,302,400원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 177,280,000원 | 61,001,920원 | 낙찰가 하락분만큼 실질취득이 내려가지 않음 |
이 사건은 유찰 후 최저가 숫자만 보면 큰 폭으로 저렴해 보이지만, 대항력 임차인의 미배당분을 함께 부담해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가를 웃도는 회차에서는 가격 메리트 판단을 최저가 단독이 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 보는 실질취득 기준으로 해야 합니다.
④ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
비쥬타운2차 동일 면적대 실거래는 5건이며 전체 평균은 303,400,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2022년·2024년의 350,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 거래는 2026.05. 257,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 257,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -18.4% 낮은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.89㎡ | 3 | 257,000,000원 |
| 2024.08 | 29.69㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.06 | 29.69㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2021.12 | 29.30㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 29.89㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 303,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 257,000,000원 |
현재 최저가 277,000,000원은 전체 평균 303,400,000원만 놓고 보면 낮아 보입니다. 하지만 최근 12개월 평균과 최신 거래 257,000,000원을 기준으로 보면 107.8%입니다. 즉 현재 신건 최저가는 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 최근 시세 이상입니다. 하락 추세 -18.4%까지 감안하면 전체 평균을 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 오세윤 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 37,322,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정배당에서는 오세윤의 보증금 235,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 235,000,000원 중 예상배당은 37,322,000원, 미배당은 197,678,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다. 보증기관 승계 관계는 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울봉천초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 완경사 지대에 평탄하게 조성된 세장형 주거용 건부지이며, 공시지가는 4,208,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 2024.10.01. 위반건축물 표시가 있으며, 내역은 4층 403호 3㎡ 패널 다세대주택입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재확인. 오세윤은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 배당에서 보증금 235,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인 인수로 넘어갈 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있습니다. 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 실제 임차인 배당 및 인수액이 달라질 수 있으므로 교부청구·배당관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 매수인 인수 17,302,400원, 2회 유찰 시 61,001,920원 추정입니다. 실질취득 판단은 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 303,400,000원보다 최근 12개월 257,000,000원과 최신 거래 257,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 시세의 107.8%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -18.4%이므로 과거 350,000,000원 거래를 현재 가격 근거로 과도하게 반영하기 어렵습니다.
- 위반건축물 확인. 403호 3㎡ 패널 부분의 위반건축물 표시가 있으므로 현황·시정 여부 및 관련 행정사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 한국자산관리공사의 공매공고와 취소 이력이 있으므로 체납 및 공매 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니다
현재 회차 추정배당만 보면 임차인 오세윤이 보증금 235,000,000원을 전액 배당받아 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 오세윤은 2019.08.26. 전입한 대항력 임차인이고, 말소기준권리는 2020.01.29. 압류입니다. 따라서 유찰되거나 선순위 세금이 배당을 잠식해 임차인에게 미배당액이 생기면 그 잔액은 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 257,000,000원의 107.8%이고, 최근 거래 추세는 -18.4%입니다. 여기에 위반건축물 표시까지 있습니다. 현 회차 배당은 0원 인수 추정이지만, 권리구조는 단순 소멸형이 아니고 가격도 최근 시세 이상입니다. 유찰 후에는 최저가 하락폭만 보지 말고 대항력 임차인의 인수액을 합친 실질취득 구조로 다시 계산해야 합니다.
