서울중앙지방법원 2026타경100944. 동작구 상도동 강호빌리지 5층 502호, 전용 29.67㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손성화이고 2021.04.21. 매매를 원인으로 2021.04.26. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 최연우이고 청구액은 200,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아닙니다. 등기상 말소기준권리는 2023.09.08. 서울특별시동작구 압류이고, 그보다 앞선 2023.06.02.에 최연우의 주택임차권등기가 존재합니다. 최연우는 2021.04.20. 전입·점유를 시작했고, 2021.03.24. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 따라서 배당에서 보증금 200,000,000원을 전액 회수하지 못하면 그 미회수 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100944 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 279-397 강호빌리지 5층 502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 성대로12가길 72 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.67㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 사용승인일 | 2017.08.29 |
| 소유자 | 손성화 · 2021.04.21. 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 329,430,000원 / 329,430,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최연우 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.09.08. 서울특별시동작구 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 210,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 동작구 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 을구 1번 최연우 임차권은 말소기준보다 먼저 존재합니다.
| 임차 관련자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최연우 | 전유부분 전부 · 2021.04.20 | 200,000,000원 | 2021.03.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으론 최저가가 낮다
강호빌리지는 총 8세대이며, 대상 면적과 매칭되는 실거래는 2건입니다. 2024.03. 5층 29.74㎡가 230,000,000원, 2026.07. 같은 5층 29.74㎡가 400,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.74㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.03 | 29.74㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 400,000,000원 |
전체 2건 평균은 315,000,000원이어서 최저가 329,430,000원이 전체 평균의 104.6%이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07.의 400,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 이 최근 시세의 82.4%입니다. 최근 거래는 과거 거래보다 73.9% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 자료도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,412,020원 |
| 1. 임차인 최연우 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 124,017,980원 |
| 3. 경매개시결정 · 최연우 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 최연우 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 124,017,980원이 배당됩니다. 총 채권 미배당은 285,982,020원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상도초등학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·근린공원이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 도시가스·승강기·옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인되는 실거래는 2건입니다. 최근 거래가격은 높지만 거래 표본 자체가 적어 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 위반건축물·세금 리스크
건축물대장에는 2019.01.14. 무단증축에 따른 위반건축물 표기가 있습니다. 502호 5층의 주거 12.15㎡ 판넬 구조 제시외건물이고, 감정에서는 평가목적·수요성·환가성을 고려해 관찰감가법으로 평가됐습니다. 동작구청 주택과 확인상 이행강제금이 부과 중인 것으로 기재돼 있습니다.
또한 서울특별시동작구·국민건강보험공단·동작구 관련 압류가 존재합니다. 자료상 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당이 줄 수 있다는 경고가 있으므로, 임차인 최연우가 실제로 200,000,000원을 전액 배당받는지와 직접 연결해 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최연우 배당액. 매각물건명세서의 200,000,000원 임차권은 선순위입니다. 배당표에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 미상 점유자. ‘기사항전’의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 여부를 단정하지 말고 보완 확인이 필요합니다.
- 당해세. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서가 변동될 수 있으므로 임차보증금 전액배당 전제를 재검산해야 합니다.
- 위반건축물. 12.15㎡ 무단증축과 이행강제금 부과 상태를 동작구청에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 현황과 감정 범위를 대조해야 합니다.
- 시세 표본. 최근 12개월 실거래는 400,000,000원 1건뿐입니다. 최저가가 82.4%라고 해도 한 건의 거래만으로 가격 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 관계인 확인. 최연우는 임차권자이면서 이번 경매의 채권자로도 등재돼 있습니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로 계약·점유·보증금 지급관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리와 건물은 확인 필수”
이 물건은 신건 329,430,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 거래 400,000,000원의 82.4%입니다. 최근 거래가 2024.03.의 230,000,000원보다 크게 높아진 흐름도 확인되므로 가격만 놓고 보면 검토할 이유가 있습니다.
하지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 최연우의 200,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞서고, 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서는 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 최연우 보증금이 전액 배당되어 실질 인수는 0원으로 계산되지만, 당해세와 실제 집행비용에 따라 이 전제가 달라질 수 있습니다. 여기에 대항력 미상의 별도 점유 기록, 12.15㎡ 무단증축, 이행강제금 부과까지 있습니다. 가격은 매력적이지만, 권리와 위반건축물 확인이 끝나야 입찰 가능한 조건부 물건으로 보는 것이 맞습니다.
