서울중앙지방법원 2026타경100945. 종로구 내수동 용비어천가 3층 309호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 등기부상 소유자는 김화수이며, 말소기준권리는 2021.05.25. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 138,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당보다 앞선 임차관계입니다. 신가영은 2020.02.01. 임대차계약을 체결하고 2020.03.20. 전입·점유를 시작했으며 같은 날 확정일자를 받았습니다. 따라서 2021.05.25. 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인입니다. 이후 2024.07.17. 임차보증금 240,000,000원의 임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 내수동 75 용비어천가 3층309호 · 새문안로3길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 내 3층 309호 · 사용승인 2004.11.11. |
| 소유자 | 김화수 · 2018.08.31. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2021.05.25. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 가압류, 신용보증기금 가압류, 국 압류, 엔에이치농협캐피탈 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 신가영의 전입·점유·확정일자는 2020.03.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.07.17.이지만 그 등기내용에 선행 전입·점유·확정일자가 명시돼 있어 선순위 대항력 판단의 핵심은 2020.03.20.입니다.
② 임차인 — 신가영은 대항력 있음, ‘기사항전’은 판정 미상
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신가영 | 주거 (임차권등기) · 3층 309호 전부 | 2020-03-20 | 2020-03-20 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 유찰 시 — 최저가는 내려가도 보증금 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 신가영 배당 | 매수인 인수 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 287,000,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 1,720,432,424원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 229,600,000원 | 225,585,600원 | 14,414,400원 | 1,762,614,424원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,680,000원 | 180,308,480원 | 59,691,520원 | 1,762,614,424원 |
신가영의 보증금은 240,000,000원입니다. 현재 최저가 287,000,000원에서는 전액 배당되지만, 매각가가 보증금 아래로 내려가는 회차부터는 부족분이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 최저가가 내려가는 만큼 실질취득 부담이 그대로 줄어드는 구조가 아닙니다. 1회 유찰에서는 229,600,000원에 더해 14,414,400원의 인수 부담이 발생하고, 2회 유찰에서는 183,680,000원에 더해 59,691,520원이 붙습니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 신가영 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 138,000,000원 | 42,182,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 56,360,674원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,299,925,479원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 28,328,271원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 신가영 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,818,000원과 신가영 보증금 240,000,000원이 먼저 배당되고, 주식회사전북은행에는 42,182,000원이 배당됩니다. 후순위 채권에는 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 신가영의 명시 인수액은 현재 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 종로구 적선동 소재 경복궁역 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·상업시설·공원·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 경복궁역·광화문역 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 3층 309호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지로 토지면적 3,623.4㎡, 공시지가 22,800,000원/㎡이며 북서측 약 15m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 일반철도 및 건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신가영 보증금 배당 확인. 현재 회차에서는 240,000,000원 전액 배당 계산이지만 실제 배당순위·조세채권 등 원본을 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 14,414,400원, 2회 유찰 시 59,691,520원이 신가영 보증금 잔액으로 매수인에게 넘어가는 시나리오입니다.
- ‘기사항전’ 확인. 전입일과 보증금이 미상이므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서 및 점유관계를 확인하기 전에는 대항력 없음으로 판단하지 마세요.
- 신가영 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 신가영으로 나타나므로 임대차계약과 보증금 지급·반환채권의 실체 확인이 필요합니다.
- 시세 판단 보류. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 287,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로 공부·현황·사용용도 및 관련 규제를 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰가만 내려가는 물건이 아니다”
현재 신건에서는 매각가 287,000,000원으로 신가영의 보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 명시 인수액이 0원입니다. 하지만 이 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이라, 가격이 한 번 내려가면 즉시 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가기 시작합니다. 1회 유찰 시 14,414,400원, 2회 유찰 시 59,691,520원이 인수액으로 전환됩니다.
더 중요한 미확정 요소는 ‘기사항전’입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 287,000,000원이 가격상 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 신건의 명시 인수 0원만 보고 안전형으로 분류하기보다, 선순위 임차보증금과 미상 점유자를 끝까지 확인해야 하는 권리확인형 물건으로 보는 것이 타당합니다.
