서울중앙지방법원 2026타경100953. 관악구 봉천동 마에스트로캠퍼스타운 6층 601호로, 감정상 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중인 전용 13.15㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 선윤희이고, 2022년 4월 9일 매매를 원인으로 거래가액 132,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다.

임차권자 정수민은 임대차계약일 2022년 7월 2일, 확정일자 2022년 7월 4일, 주민등록·점유개시일 2022년 7월 29일이며 보증금은 160,000,000원입니다. 2024년 12월 2일 임차권등기가 마쳐졌고, 배당요구도 확인됩니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2026년 5월 11일입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아니라, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액이 매수인에게 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다

과거 우리은행 근저당권 채권최고액 84,000,000원은 2022년 4월 7일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024년 12월 2일 등기된 정수민의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2026년 5월 11일 강제경매개시결정보다 앞서며, 보증금 160,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

마에스트로캠퍼스타운은 117세대, 사용승인일 2012년 10월 19일이며, 비교 대상은 동일 전용면적 13.15㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 131,166,666원이지만, 가격 판단에는 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 132,750,000원, 최신 거래는 2025년 9월 132,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.5% 높은 흐름입니다.

감정가이자 현재 최저가인 148,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 111.5%입니다. 더 중요한 것은 임차보증금 잔액을 더한 실질취득 162,872,000원으로, 최근 12개월 평균보다 약 22.7%, 최신 거래 132,000,000원보다 약 23.4% 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)

현 회차 가정에서는 매각대금 148,000,000원 중 집행비용 2,872,000원을 제외한 145,128,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 14,872,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동, 봉천역 동측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역·봉천역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 전용 13.15㎡의 도시형생활주택-원룸형이며, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구획과 이용상황은 건축물대장상 현황도 등을 기준으로 작성됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2012.10.19입니다. 위생·급배수·난방·화재경보·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됐습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 12,450,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 117세대 규모, 전용 13.15㎡ 원룸형으로 동일 면적 실거래 12건은 128,000,000원~135,000,000원 범위입니다. 경매 물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 응찰가보다 실질취득액을 먼저 계산. 현 회차 기준 148,000,000원이 아니라 인수액을 더한 162,872,000원을 기준으로 수익성과 시세를 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 44,057,600원, 2회 유찰 시 인수 67,384,960원으로 늘어 실질취득은 계속 162,000,000원대에 머뭅니다.
• 임대차 실체 확인. 임차권자와 신청채권자가 정수민으로 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급 관계, 신청채권의 근거를 원본에서 대조해야 합니다.
• 임차권 인수 확인. 배당으로 160,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 조건을 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 확인해야 합니다.
• 원룸 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부구획·시설·수선 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.48억 경매”가 아니라 “1.62억대 실질취득”

이 사건에서 가장 위험한 오해는 최저매각가 148,000,000원만 보고 실거래 132,000,000원대와 단순 비교하는 것입니다. 정수민의 대항력 있는 보증금은 160,000,000원이고, 현 회차에서는 배당 후 14,872,000원이 남습니다. 그 결과 실질취득은 162,872,000원으로 최근 12개월 평균 132,750,000원보다 약 22.7% 높습니다.

더구나 1회·2회 유찰돼 낙찰가가 118,400,000원, 94,720,000원으로 내려가도 인수액이 각각 44,057,600원, 67,384,960원으로 커져 실질취득은 162,457,600원, 162,104,960원입니다. 즉 이 물건의 가격은 낙찰가보다 선순위 임차보증금이 지배합니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 인수위험이 크고, 실질취득액도 최근 시세를 크게 웃도는 구조이므로 최저가 할인만으로 접근해서는 안 됩니다.