서울중앙지방법원 2026타경100996. 사당휴브리지빌딩 11층 1102호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 말소기준인 2022.04.11. 김복자 근저당보다 먼저 전입한 임차인 이지선입니다. 이지선은 2022.01.28. 확정일자를 받고 2022.02.25. 주민등록을 마쳤으며, 2022.02.26. 점유를 개시했습니다. 보증금은 162,000,000원이고 배당요구도 했습니다.
따라서 을구 7번 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 이지선이 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 150,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,900,000원이 먼저 나가고 이지선에게 147,100,000원이 배당되어, 남은 14,900,000원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 206-127 사당휴브리지빌딩 11층 1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상면적 12.42㎡ · 지하1층/지상13층 중 11층 |
| 소유자 | 이금재 (2022.03.18. 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.11. 을구 6번 근저당권 · 김복자 · 채권최고액 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리인 김복자 근저당은 매각으로 소멸하고, 2026.05.18. 강제경매개시결정도 소멸합니다. 그러나 ‘임차권등기가 소멸한다’와 ‘보증금 부담이 사라진다’는 전혀 다른 문제입니다. 이지선은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유 요건을 갖춘 대항력 임차인이므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석
조사된 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지선 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 2022.01.28 | 162,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.03.06 | 해당 없음 |
| 김양기 | 2024.12.31 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 2022.04.11 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
김양기는 전입일이 2024.12.31.로 말소기준권리 2022.04.11.보다 늦으므로 해당 전입을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인 대상입니다. 반면 이지선은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 이번 사건의 핵심 임차인입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
사당휴브리지(206-127)는 96세대, 2015.01.21. 준공입니다. 대상면적은 12.42㎡이고, 유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 143,560,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 2023년의 150,000,000원·152,000,000원·151,000,000원 거래까지 섞여 있습니다. 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균 141,360,000원과 최신 거래 136,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.81㎡ | 13 | 136,000,000원 |
| 2026.07 | 12.81㎡ | 9 | 146,720,000원 |
| 2025.07 | 12.49㎡ | 9 | 142,000,000원 |
| 2025.05 | 12.49㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 12.42㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2024.08 | 12.49㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2024.08 | 12.81㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2024.08 | 12.49㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2024.02 | 12.42㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2023.12 | 12.42㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 12.42㎡ | 9 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 12.81㎡ | 13 | 151,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 141,360,000원 |
최저가 150,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 106.1%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 회차에서 매수인이 인수하는 14,900,000원을 더하면 실질취득은 164,900,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균보다 23,540,000원 높고 약 116.7%, 최신 136,000,000원 거래보다 28,900,000원 높고 약 121.3%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 이지선 보증금 | 162,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 근저당권 · 김복자 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 이지선 보증금 중 14,900,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 김복자 근저당과 주택도시보증공사 청구액은 배당되지 않지만 해당 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 대상면적은 12.42㎡입니다.
- 입지. 신남성초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북동측으로 광대로, 북서측으로 세로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 801.1㎡, 평지·가로장방, 공시지가 8,220,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상13층 건물이며 승강기·난방·급배수·위생·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차는 150,000,000원이 아니라 인수액까지 더한 164,900,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가 120,000,000원으로 내려가지만 인수액이 44,480,000원으로 늘어 실질취득은 164,480,000원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 낙찰가 96,000,000원에 인수액 68,128,000원이 붙어 실질취득은 164,128,000원입니다.
- 이지선 배당액 최종 확인. 실제 배당에서 보증금이 얼마까지 변제되는지가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 김양기 점유관계 확인. 2024.12.31. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이라 점유 및 배당관계 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 143,560,000원보다 최근 12개월 평균 141,360,000원과 최신 136,000,000원 거래를 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 150,000,000원이 아니라 실질취득 164,900,000원입니다. 이지선의 보증금 162,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있어, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 실제 시나리오도 150,000,000원 낙찰 시 164,900,000원, 120,000,000원 낙찰 시 164,480,000원, 96,000,000원 낙찰 시 164,128,000원으로 실질취득이 거의 고정됩니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 141,360,000원, 최신 거래는 136,000,000원이고 최근 가격 추세는 -1.8%입니다. 즉 현재 실질취득은 최신 시세 구간보다 상당히 높습니다. 권리상 인수 부담이 명확하고, 가격도 최근 시세 이상인 구조이므로 최저가 할인율만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
