서울중앙지방법원 2026타경100998. 관악구 신림동 모던하우스 6층 603호, 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 소유자 성수경은 2019.10.14. 매매를 원인으로 2019.11.29. 소유권을 이전받았고 거래가액은 324,000,000원입니다. 등기상 핵심은 소유권 이전보다 앞선 근저당 2건이 2019.09.27. 이미 말소됐다는 점입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.06.28. 신용보증기금 가압류 8,444,420원이며, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권은 기준권리보다 앞섭니다. 조유일은 2021.10.23. 임대차계약, 2021.10.28. 확정일자, 2021.12.01. 주민등록 및 점유개시로 확인되고 보증금은 320,000,000원입니다. 원래라면 대항력 있는 임차보증금 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있는 유형입니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 별도의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100998 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 6층 603호 · 서울특별시 관악구 조원중앙로 16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 6층 603호 |
| 면적 | 28.88㎡ |
| 소유자 | 성수경 · 2019.10.14. 매매 · 거래가액 324,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 차단
2019.07.01. 설정된 강구수산업협동조합 근저당권 2건은 2019.09.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 실질적인 기준권리는 2023.06.28. 신용보증기금 가압류입니다. 조유일의 전입·점유는 2021.12.01.로 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 임차권등기 역시 보증금 320,000,000원, 확정일자 2021.10.28., 임차범위 건물 전부로 확인됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유일 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.01. | 2021.10.28. | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
매각물건명세서에는 보증기관의 대위·승계 신고도 함께 나타나지만 이는 조유일의 같은 보증금 권리를 승계한 중복 신고입니다. 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며 보증금도 320,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 훨씬 큰 문제
모던하우스는 총 19세대, 사용승인일은 2019.06.13.입니다. 확인된 거래는 3건이며 전체 평균은 234,600,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 245,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균도 동일한 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.68㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2024.01 | 26.82㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.09 | 26.82㎡ | 5 | 248,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 234,600,000원 |
최근 가격 흐름은 과거 구간 대비 6.8% 상승으로 집계됩니다. 하락 추세 물건은 아닙니다. 그럼에도 신건 최저가 334,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 136.3%입니다. 대항력 포기 확약으로 인수가 0원이더라도 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 334,000,000원이므로, 최근 거래 대비 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,476,000원 |
| 1. 임차인 조유일 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 8,444,420원 | 8,444,420원 |
| 3. 근저당 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 79,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
334,000,000원 매각 가정에서는 임차인 조유일 보증금 320,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 판단 — 확약 덕분에 실질취득은 낙찰가 그대로
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 334,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 267,200,000원 | 57,340,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 213,760,000원 | 110,032,640원 | 0원* |
대항력 포기 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 조유일 보증금에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있으므로, 확약 적용 기준의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체로 봅니다. 따라서 현재 회차는 334,000,000원, 1회 유찰 시 267,200,000원, 2회 유찰 시 213,760,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 구로디지털단지역 남동측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 다세대주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 구로디지털단지역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물 중 6층 603호이며 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 북서측 약 20m 도로에 접합니다. 공시지가는 5,884,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 특이사항. 등기사항전부증명서상 민간임대주택으로 등기되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.15. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서와 제출서류에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 신고 구분. 보증기관 대위·승계는 조유일 보증금의 별도 임차보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 1명으로 계산해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 334,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 136.3%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액은 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기상 민간임대주택 표시와 관련한 현재 법적 상태를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 그 자체가 아니라 확약의 존재입니다. 조유일의 보증금 320,000,000원은 기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이지만, 주택도시보증공사의 2026.05.15. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 현재 신건 최저가 334,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 245,000,000원의 136.3%입니다. 최근 가격 추세 자체는 6.8% 상승이지만, 그 상승을 감안해도 현재 최저가는 최근 거래보다 높은 수준입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인이 전제되면 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 투자 판단은 선순위 임차보증금 공포가 아니라 실제 낙찰가가 최근 실거래 수준으로 얼마나 내려오느냐에 달려 있습니다.
