서울중앙지방법원 2026타경100999. 서울 서초구 방배동 2761-7, 갤러리힐스 지1층 B101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이일욱이며 2022.09.28 소유권이전 등기가 이뤄졌고, 매매 원인은 2022.09.26, 거래가액은 355,000,000원입니다. 이 사건에서 표시된 기준 권리는 2026.05.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 권희섭은 2021.07.20 임대차계약, 2021.07.27 확정일자, 2021.08.09 주민등록·점유개시를 갖췄고 보증금은 330,000,000원입니다. 2023.08.03에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 528,000,000원 매각 가정에서는 이 보증금이 전액 배당되므로 권희섭에게서 발생하는 미배당 인수액은 없습니다. 그러나 별도로 정민성이 2023.12.13 전입한 사실이 조사됐고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 2761-7 지1층비101호 · 도로명 서울특별시 서초구 전원말길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지하1층/지상2층 건물 내 제지1층 제비101호 |
| 현황 표시 | 공부상 제지1층 제비101호 · 현황 출입문 101호 |
| 소유자 | 이일욱 · 2022.09.28 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 528,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권부터 본다
2017.10.19 중소기업은행 근저당권 채권최고액 840,000,000원은 2021.03.24 이미 말소됐습니다. 2021.08.17 최미영의 소유권이전청구권가등기도 2022.09.28 말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 2026.05.18 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계입니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권희섭 | 2021.08.09 | 330,000,000원 | 2021.07.27 | 2023.08.03 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 현재 가정 0원 |
| 정민성 | 2023.12.13 | 미상 | 미상 | 2026.06.01 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
② 시세 비교 — 91.6%지만 층 차이를 같이 봐야 한다
갤러리힐스의 비교면적은 59.83㎡이며 최근 거래 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 441,600,000원이지만, 과거 2021년과 2022년의 지하 1층 거래 350,000,000원·355,000,000원이 포함되어 있습니다. 반면 최근 2건은 모두 1층 거래로 563,000,000원과 590,000,000원이고, 최근 12개월 평균 지표는 576,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 59.83㎡ | 1 | 563,000,000원 |
| 2024.05 | 59.83㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 2022.09 | 59.83㎡ | -1 | 355,000,000원 |
| 2021.06 | 59.83㎡ | -1 | 350,000,000원 |
| 2021.06 | 59.83㎡ | -1 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.83㎡ | 2건 | 576,500,000원 |
현재 최저가 528,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.6%이고, 최신 거래 563,000,000원보다도 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세 지표도 63.9%입니다. 따라서 전체 평균 441,600,000원만 근거로 “최저가가 시세보다 비싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
다만 대상 물건은 지1층이고 최근 563,000,000원·590,000,000원 거래는 모두 1층입니다. 같은 지1층의 확인된 거래는 2021.06의 350,000,000원과 2022.09의 355,000,000원입니다. 최근 시세 지표는 우선해서 보되, 층 차이까지 감안하면 91.6%라는 숫자만으로 확정적인 가격 메리트를 선언하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 528,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,680,000원 |
| 1. 임차인 권희섭 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 190,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 권희섭 보증금 330,000,000원이 전액 변제되어 해당 임차권의 미배당 잔액은 없습니다. 주택도시보증공사는 190,320,000원을 배당받고 139,680,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정민성의 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 528,000,000원 | 190,320,000원 | 139,680,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 422,400,000원 | 85,776,000원 | 244,224,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 337,920,000원 | 2,389,120원 | 327,610,880원 | 0원 |
제시된 세 회차 계산에서는 권희섭 보증금이 전액 배당되는 구조여서 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 권희섭 임차권에 대한 계산이며, 정민성의 보증금이 확인되지 않은 이상 최종 인수위험까지 0원으로 확정한 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 남태령역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 남태령역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층/지상2층 건물이며 위생·급배수, 개별보일러 난방, 천장시스템에어컨 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등의 지정이 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 포함됩니다.
- 단지. 갤러리힐스는 6세대이며 사용승인일은 2017.06.22입니다.
- 현황 차이. 공부상 제지1층 제비101호이나 현황 출입문에는 101호로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정민성 임차관계 확인. 2023.12.13 전입, 2026.06.01 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력·인수 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 권희섭 배당 확인. 보증금 330,000,000원, 확정일자 2021.07.27, 전입·점유 2021.08.09의 선순위 임차권입니다. 현재 계산에서는 전액 배당이지만 실제 배당표와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 층별 시세 구분. 최근 563,000,000원·590,000,000원 거래는 1층이고, 대상은 지1층입니다. 최근 평균 576,500,000원과의 단순 비교만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 호수 표시 확인. 공부상 제지1층 제비101호와 현황 101호 표기가 다르므로 현장 위치와 전유부분을 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차인 하나를 더 확인해야 한다
이 물건의 표면 가격은 나쁘지 않습니다. 최저가 528,000,000원은 최근 12개월 평균 576,500,000원의 91.6%이고 최신 거래 563,000,000원보다 낮습니다. 권희섭의 선순위 임차권도 현재 매각가 가정에서는 보증금 330,000,000원이 전액 배당돼 잔액 인수가 없습니다.
하지만 여기서 바로 “권리도 안전하고 가격도 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 정민성이 2023.12.13 전입해 있고 배당요구까지 했으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 그 실체가 확인되기 전에는 매수인의 최종 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 시세 표본은 1층, 대상 물건은 지1층이라는 층 차이도 있습니다. 가격은 관심권, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 정민성 임차관계의 확정입니다.
