서울중앙지방법원 2026타경101003. 관악구 신림동 ‘지밸리마인드’ 13층 1307호, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건은 근저당이 선순위 기준이 되는 전형적 담보권 경매가 아닙니다. 소유자 신혜일은 2023년 2월 8일 매매를 원인으로 200,000,000원에 취득했고, 장지윤은 2025년 1월 31일 임대차계약·확정일자를 갖춘 뒤 2월 11일 점유를 개시하고 2월 12일 전입했습니다. 이후 2025년 11월 14일 임차보증금 197,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정은 2026년 5월 21일입니다. 장지윤의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 을구 1번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 “1.96억 신건”이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 13층 1307호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 15층 중 13층 |
| 사용승인일 | 2021.07.23 |
| 소유자 | 신혜일 (2023.02.08 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장지윤 / 197,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리자산신탁 명의의 신탁과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 장지윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2025.01.31, 확정일자 2025.01.31, 점유개시 2025.02.11, 전입 2025.02.12로 모두 2026.05.21 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 제공된 권리판정도 이 임차권을 말소기준권리 이전의 매수인 인수권리로 분류합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액이 승부처
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장지윤 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 점유개시 2025.02.11 | 2025.02.12 / 2025.01.31 배당요구 2025.11.14 | 197,500,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금을 중복 합산할 요소는 없습니다. 장지윤은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 낙찰대금에서 집행비용을 먼저 제외하면 신건 가정에서도 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
또 하나의 확인 포인트가 있습니다. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 장지윤입니다. 제공된 주의사항에는 동일인 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 점검하라고 되어 있습니다. 다만 현재 매각물건명세서와 권리판정 자체는 장지윤의 대항력과 미배당잔액 인수를 전제로 하고 있으므로, 단순한 의심만으로 임차권을 배제해 계산해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 5,044,000원 | 201,044,000원 |
| 1회 유찰 감정가 80% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 43,695,200원 | 200,495,200원 |
| 2회 유찰 감정가 64% | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 74,616,160원 | 200,056,160원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 2회 유찰되어 표면상 최저가가 125,440,000원까지 내려가도 미배당 임차보증금 인수가 74,616,160원으로 커집니다. 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 200,056,160원입니다. 즉 유찰률만 보고 “1.25억에 살 수 있다”고 해석하면 권리분석상 크게 왜곡됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 장지윤 보증금 | 197,500,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 장지윤 | 197,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 임차보증금 미배당액은 5,044,000원으로 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미성아파트 서측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 형성된 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 구로디지털단지역(지하철 2호선)이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 용도. 공부상 다세대이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 아파트로 전제해 시세나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 도로. 서측으로 시흥대로, 북측으로 시흥대로166길이 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조는 도면·외부관찰·인근 탐문에 의한 조사여서 실제와 일부 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 신건은 196,000,000원이지만 미배당 임차보증금 5,044,000원이 추가되고, 유찰 시 승계액이 더 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일·전입·점유·확정일자·임차권등기명령과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 장지윤이 강제경매 신청채권자이자 임차권자이므로 임대차 실체와 청구관계가 어떻게 연결되는지 소송·집행서류까지 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.02.28 등기의 매각 후 처리 및 임대의무 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 국민건강보험공단 압류. 2026.06.25 압류는 강제경매개시결정 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표에 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있으므로 매수자·용도별 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 대조하고, 실제 배당표와 조세·체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 분명합니다. 감정가와 신건 최저가는 196,000,000원인데, 대항력 있는 장지윤의 임차보증금은 197,500,000원입니다. 신건에서도 전액 배당이 되지 않아 5,044,000원이 매수인에게 남고, 1회 유찰 시 43,695,200원, 2회 유찰 시 74,616,160원으로 승계액이 커집니다.
따라서 낙찰가가 1.568억, 1.2544억으로 낮아지는 모습만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 시나리오상 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 각각 200,495,200원, 200,056,160원으로 약 2억원 수준에 머뭅니다. 여기에 민간임대주택등기의 처리와 신청채권자·임차권자 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 표면 최저가는 낮아져도 권리상 가격의 바닥은 거의 내려가지 않는 인수형 사건입니다.
