서울중앙지방법원 2026타경101019. 서초동 ‘서초어반하이오피스텔’ 3층 315호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 김성언이 2019년 9월 16일 거래가 236,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 210,000,000원입니다.

권리의 중심은 2023년 2월 17일 설정된 변승만의 근저당권이 아니라, 그보다 앞서 2022년 12월 28일 전입한 임차인 하세미입니다. 하세미는 확정일자도 2022년 12월 7일로 말소기준보다 앞서 있고 배당요구까지 했기 때문에, 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준은 2023.02.17 변승만 근저당권 200,000,000원입니다. 해당 근저당과 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 하세미의 전입일은 2022.12.28, 확정일자는 2022.12.07로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025년 2월 19일이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입과 점유는 그보다 먼저 존재합니다.

임차인·점유 관계 — 실제 기재 2명, 보증기관 승계 1건

시보증은 보증기관 대위·승계로 표시된 신고이므로 하세미와 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 보증기관 승계를 제외한 실제 임차·점유 관련 기재는 하세미와 기사항전 2명입니다. 다만 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 2.1억대

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 내려가는 것이 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 변제되는 보증금이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 이 사건은 “1회 유찰되면 1.576억에 싸게 산다”는 식으로 볼 수 없습니다.

낙찰가는 197,000,000원에서 157,600,000원, 다시 126,080,000원으로 크게 내려가지만, 제공된 회차별 인수액을 합친 실질취득은 각각 213,558,000원 → 213,006,400원 → 212,565,120원으로 거의 같은 수준입니다. 대항력 보증금 210,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 만드는 전형적인 인수형 구조입니다.

실거래 시세와의 최종 비교는 별도 원본 확인 전 보류하는 것이 맞습니다. 이 사건에서는 적어도 감정가 197,000,000원만 보고 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없고, 현재 알려진 조건만 반영한 실질취득부터 이미 213,558,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,558,000원을 제외한 193,442,000원이 하세미에게 배당되고, 보증금 잔액 16,558,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 보증기관 대위·승계 기재는 하세미 보증금과 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울남부터미널 북측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 315호는 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 주차장이 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 4필지 일단 부정형 토지로 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 22,710,000원/㎡입니다.
• 도로. 남동측 약 8미터 내외, 북동측 약 4미터 내외의 서초중앙로5길과 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
• 건물 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재는 197,000,000원 + 16,558,000원 = 213,558,000원을 기본 출발점으로 봐야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 213,006,400원, 2회 유찰 시 212,565,120원으로 낙찰가 하락 효과가 거의 상쇄됩니다.
• 하세미 잔액 인수 확인. 전입 2022.12.28, 확정 2022.12.07, 보증금 210,000,000원, 배당요구가 확인된 대항력 임차인입니다.
• 기사항전 점유관계 확인. 보증금·전입·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 별도 보증금이 있다면 인수위험이 추가될 수 있습니다.
• 보증기관 중복계산 금지. 시보증은 하세미 보증금의 대위·승계 기재이므로 별도 1인의 보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련한 원본 등기 및 관계서류를 직접 확인해야 합니다.
• 시세 확인 후 응찰가 결정. 실질취득을 기준으로 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 거래와 비교한 뒤 가격상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.97억짜리 경매”가 아니다

이 사건의 핵심은 단순합니다. 화면에 보이는 최저가는 197,000,000원이지만, 대항력 있는 임차보증금 210,000,000원이 그보다 큽니다. 현재 회차에서 하세미가 배당받지 못하는 16,558,000원을 매수인이 인수하면 알려진 조건 기준 실질취득은 213,558,000원입니다.

더구나 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득이 각각 213,006,400원, 212,565,120원으로 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸진다”가 아니라 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 커지는 구조로 봐야 합니다. 여기에 기사항전이라는 별도 점유 기재의 보증금·전입·확정일자까지 미상인 만큼, 대항력 임차권과 추가 점유관계를 확정하기 전에는 공격적인 입찰을 정당화하기 어렵습니다.