서울중앙지방법원 2026타경101028. 관악구 봉천동 아르떼빌 6층 602호, 전용면적 14.83㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 서정훈은 2021년 7월 7일 매매를 원인으로 거래가액 248,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 민간임대주택 등기가 이뤄졌습니다. 그런데 이 물건의 핵심은 소유권이나 압류가 아니라 선순위 주택임차권입니다.
임차인 유정식은 임대차계약일이 2021년 6월 30일, 확정일자는 2021년 7월 1일, 전입·점유개시는 2021년 7월 26일입니다. 임차보증금은 248,000,000원이고 2023년 7월 31일 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준권리로 제시된 2025년 1월 15일 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 6층 602호 · 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 14.83㎡ · 6층 건물 내 6층 602호 |
| 사용승인일 | 2021.06.10 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.07.07 매매 · 거래가액 248,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2025년 3월 14일 서울특별시 압류와 2026년 5월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 하지만 그보다 앞선 유정식의 임차권은 별개입니다. 이 때문에 이 사건은 등기상 후순위 압류가 많으냐보다 임차보증금 미배당액이 얼마 남느냐가 매수인의 실제 부담을 결정합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유정식 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.26 / 2021.07.01 | 248,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 승계 중복신고 |
실제 임차인은 유정식 1명입니다. ‘시보증’ 표기는 유정식 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 확인되므로, 별도의 임차보증금으로 더해 계산하면 안 됩니다. 유정식은 확정일자와 배당요구가 있고 우선변제권을 행사하지만, 낙찰대금이 보증금 전액을 충족하지 못하면 부족분은 대항력에 의해 매수인에게 넘어옵니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.48억 구조가 유지된다
이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 현재 최저가 150,000,000원만 보면 확인된 실거래 평균 285,500,000원의 52.5%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 그렇게 비교하면 안 됩니다. 보증금 248,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 150,000,000원 | 100,900,000원 | 250,900,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 120,000,000원 | 130,480,000원 | 250,480,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 96,000,000원 | 154,128,000원 | 250,128,000원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 2.48억과 비교
아르떼빌(180-252)의 확인된 면적 유사 실거래는 6건입니다. 평균은 285,500,000원, 최저는 248,000,000원, 최고는 298,000,000원입니다. 최신 거래는 2021년 9월 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 15.72㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 15.72㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 14.82㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 15.35㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 14.83㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 15.49㎡ | 6 | 273,000,000원 |
| 평균 | 14.83㎡ 기준 | 6건 | 285,500,000원 |
보증금 기준 실질취득 약 248,000,000원은 실거래 평균 285,500,000원의 86.9%, 최신 거래 298,000,000원의 약 83.2%입니다. 따라서 권리 인수를 반영한 뒤에도 표에 있는 거래값보다는 낮습니다. 다만 거래 표본이 모두 2021년 7~9월에 형성돼 있어, 2026년 9월 입찰에서 이 수치만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 유정식 보증금 | 248,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 유정식에게 147,100,000원이 배당되고 보증금 부족분 100,900,000원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인헌고등학교 남서측 인근으로 단독주택과 다세대주택 등이 밀집한 주택지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2021.06.10입니다. 승강기·도시가스·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 228.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방형이며 공시지가는 3,817,000원/㎡입니다.
- 규모. 아르떼빌(180-252)은 총 13세대이며 본건 대상 면적은 14.83㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 150,000,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 선순위 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 248,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 인수액 확인. 현 회차 예상 인수액은 100,900,000원입니다. 실제 배당표 확정 결과에 따라 매수인 부담액이 달라질 수 있으므로 배당요구와 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 오해 금지. 1회 유찰 시 인수액 130,480,000원, 2회 유찰 시 154,128,000원으로 증가합니다. 낙찰가만 낮아지는 일반 물건과 다릅니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 시보증 표기는 유정식 보증금의 대위·승계 신고로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 실거래 시점 확인. 확인된 6건은 모두 2021년 7~9월 거래입니다. 2026년 매각기일 기준 현재 거래가와 호가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 총 13세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 낙찰 후 재매각 가능성과 매수층을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.50억 낙찰 = 1.50억 취득”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 150,000,000원이 아니라 임차보증금 248,000,000원이어야 합니다. 유정식은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 예상 인수액만 100,900,000원입니다.
1회, 2회 유찰돼 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 함께 늘기 때문에 실질취득은 보증금 약 2.48억 수준을 중심으로 움직입니다. 확인된 실거래 6건 평균 285,500,000원과 비교하면 수치상 약 86.9%이지만, 실거래가 모두 2021년에 형성됐고 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 따라서 결론은 “최저가는 싸 보이지만 선순위 임차권을 반영하면 전혀 다른 물건”입니다. 권리 인수를 먼저 확정하고, 그 다음 현재 시세와 환금성을 검증하는 순서가 맞습니다.
