서울중앙지방법원 2026타경101029. 관악구 봉천동 아르떼빌 2층 203호, 전용면적 15.72㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 서정훈은 2021년 9월 3일 매매를 원인으로 거래가액 298,000,000원에 취득했고 2021년 10월 27일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 그런데 이 물건의 가격을 좌우하는 것은 감정가가 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다.
이선영의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.10.26입니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2025.01.15이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다. 임차보증금은 295,000,000원이고, 임차권등기까지 2023.11.06 접수돼 있습니다. 매각대금에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층 203호 · 도로명 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 15.72㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.09.03 매매 · 거래가액 298,000,000원 · 2021.10.27 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 규모 | 13세대 · 2021.06.10 사용승인 기준 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.01.15 국 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이선영은 2021.10.26 전입·점유·확정일자를 갖추었고, 2023.11.06 보증금 295,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 선순위이므로 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인 인수입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2021.10.26 / 2021.10.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 미배당분 인수 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 표시 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 | 별도 임차인 아님 | 별도 임차인 아님 | 승계 | 이선영 보증금의 중복신고 · 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 이선영 1명입니다. 보증기관 대위·승계 표시는 이선영 보증금과 별개의 두 번째 보증금이 아니므로 295,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 역시 295,000,000원이지만, 이를 임차보증금과 단순 합산해 590,000,000원의 별도 부담으로 보는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 163,000,000원이 아니라 295,000,000원
아르떼빌(180-252)은 13세대 규모이고, 목표 면적은 15.72㎡입니다. 확인된 거래 8건의 평균은 288,625,000원, 최저는 248,000,000원, 최고는 298,000,000원입니다. 최신 거래월은 2021.09이며 최신 거래가는 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 15.72㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 15.72㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 16.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 14.82㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 15.35㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 16.41㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 14.83㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 15.49㎡ | 6 | 273,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 288,625,000원 |
표면상 최저가 163,000,000원은 최근12개월 평균 288,625,000원의 56.5%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 보증금을 반영한 실질취득 기준 약 295,000,000원은 최근12개월 평균의 102.2%이고, 최신 거래 298,000,000원의 약 99.0%입니다. 즉 최근 평균보다 오히려 높은 수준이며, 최신 거래가와도 사실상 비슷합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 임차인 이선영 보증금 | 295,000,000원 | 159,918,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 임차보증금 미변제액은 135,082,000원이며 매수인 인수 대상입니다. 집행비용·실제 배당순위 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 163,000,000원 | 135,082,000원 | ≈ 295,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 130,400,000원 | 167,225,600원 | ≈ 295,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 104,320,000원 | 192,940,480원 | ≈ 295,000,000원 |
핵심은 유찰 자체가 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나는 구조이므로, 1회·2회 유찰만 보고 “더 싸졌다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 실질취득 가격을 임차보증금 약 295,000,000원 수준으로 놓고 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택). 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 인헌고등학교 남측 인근으로 단독주택·연립·다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 통상의 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사·세로장방형 토지이며 북측 세로(가)에 접합니다. 공시지가는 3,817,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 지정기간과 실제 적용 대상은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 13세대, 전용 15.72㎡의 소규모 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.1회로 집계돼 있어 환금성 평가는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산의 출발점을 바꾸기. 최저가 163,000,000원이 아니라 임차보증금 약 295,000,000원을 실질취득 기준으로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차보증금 미배당분 확인. 현재 회차 기준 인수 추정액은 135,082,000원입니다. 실제 배당표 확정 전에는 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가 130,400,000원으로 내려가지만 인수 추정액은 167,225,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 104,320,000원에 인수 추정액 192,940,480원으로 커집니다.
- 보증기관 승계 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이선영 1명이며, 보증기관 대위·승계 표시는 별도 295,000,000원의 두 번째 임차보증금이 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에 2021.10.27 민간임대주택등기가 접수돼 있으므로 매각 후 효력과 관련 서류를 원문 대조해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 최신 확인 거래월이 2021.09이므로 2026.09.08 입찰 전 현재 매매·임대 호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 적용 여부 확인. 등재된 허가구역의 지정기간과 대상 범위를 물건 용도에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “163,000,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 163,000,000원이지만, 권리구조를 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 이선영은 말소기준보다 앞선 2021.10.26 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 295,000,000원입니다. 현재 매각가를 전제로도 135,082,000원의 미변제액이 매수인에게 인수되는 것으로 추정됩니다.
따라서 이 물건의 경제적 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 295,000,000원입니다. 이 금액은 최근12개월 평균 거래가 288,625,000원의 102.2% 수준이고, 최신 거래 298,000,000원과 거의 같습니다. 평균 유찰 3.1회, 13세대 규모와 거래 시점의 시차까지 겹칩니다. 최저가 착시는 크고, 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰되느냐”가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담이 현재 가치에 맞느냐입니다.
