서울중앙지방법원 2026타경101030. 관악구 신림동 성진리치빌5차 2층 204호의 다세대 경매입니다. 이 물건에서 가격보다 먼저 봐야 할 권리는 을구 3번 임차권입니다. 이영의는 임대차계약일 2021.07.17, 확정일자 2021.08.10, 점유개시 2021.08.30, 주민등록 2021.08.31이고 보증금은 280,000,000원입니다. 선언된 말소기준인 2025.02.19 관악세무서 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이므로, 배당에서 보증금을 모두 받지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
신건 최저가는 284,000,000원으로 보증금 280,000,000원보다 높지만, 집행비용 4,776,000원이 먼저 빠지는 배당 가정 때문에 임차인에게 돌아가는 금액은 279,224,000원입니다. 결과적으로 776,000원이 남아 현재 회차에서도 인수가 발생합니다. 유찰되면 낙찰가 자체는 내려가지만 임차보증금 미배당액이 늘기 때문에, 이 사건은 단순히 “최저가가 내려가면 싸진다”는 방식으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로31길 53 |
| 물건종류 | 다세대 · 성진리치빌5차 |
| 소유자 | 서정훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2021.02.09 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권 2,640,000,000원은 2021.08.31 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 이영의의 임차권이 2023.09.12 등기됐고, 대항력의 기준이 되는 주민등록은 그보다 앞선 2021.08.31입니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.02.19 관악세무서 압류이며, 2025.03.14 서울특별시 압류와 2026.05.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영의 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.31 | 2021.08.10 | 280,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | — | — | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 판정 대상 아님 | 대위·승계 |
실제 임차인은 이영의 1명입니다. 시보증 표시는 이영의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 보증금으로 더하지 않습니다. 이영의는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 대항력도 있으므로 배당 부족분은 그대로 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
성진리치빌5차는 16세대, 2021.02.02 준공이고 비교면적은 29.4㎡입니다. 제공된 실거래 표본은 2건으로, 평균은 277,500,000원, 최신 거래는 2021.08의 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 28.55㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.06 | 29.4㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 277,500,000원 |
최저가 284,000,000원만 놓고도 실거래 평균의 102.3%입니다. 여기에 현재 인수액 776,000원을 더한 실질취득은 284,776,000원으로, 실거래 평균 대비 약 102.6%, 최신 거래 275,000,000원 대비 약 103.6%입니다. 따라서 신건 단계에서 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 임차인 이영의 보증금 | 280,000,000원 | 279,224,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 284,000,000원에서 집행비용 4,776,000원을 제외하면 임차인에게 279,224,000원이 배당되고, 보증금 부족분 776,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
회차별 인수액 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 284,000,000원 | 776,000원 | 284,776,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 227,200,000원 | 56,780,800원 | 283,980,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,760,000원 | 101,584,640원 | 283,344,640원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건 용도와 토지이용상황 모두 다세대입니다. 성진리치빌5차는 16세대이며 준공일은 2021.02.02입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 134.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,591,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 실거래는 2021.06 280,000,000원, 2021.08 275,000,000원 2건이며 평균은 277,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 284,776,000원, 1회 유찰 시 283,980,800원, 2회 유찰 시 283,344,640원입니다.
- 이영의 임차보증금 인수 확인. 보증금 280,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 보증기관 중복신고 합산 금지. 시보증은 이영의 보증금의 대위·승계 표시이므로 별도 280,000,000원 또는 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 가정의 집행비용은 4,776,000원이고 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 2021.02.09 근저당은 이미 말소됐고, 선언된 말소기준은 2025.02.19 관악세무서 압류입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 취득부담은 거의 그대로다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 실제 임차인은 이영의 1명이고 보증금은 280,000,000원, 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 신건에서도 집행비용 때문에 776,000원이 미배당되어 매수인에게 남고, 실질취득은 284,776,000원입니다. 이는 실거래 평균 277,500,000원보다 높습니다.
더 큰 함정은 유찰 이후입니다. 1회 유찰해 낙찰가가 227,200,000원까지 내려가도 인수액이 56,780,800원으로 늘어 실질취득은 283,980,800원, 2회 유찰에서도 283,344,640원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가 할인분이 임차보증금 인수액으로 이동하는 구조입니다. 단지 경매 통계도 평균 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%이므로, 현재 가격과 권리구조를 함께 보면 최저가 숫자만으로 접근하기 어려운 물건입니다.