광주지방법원 2024타경3877. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 C-105호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태는 C-105호~C-107호가 공장(지식산업센터, 현황 공실)으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 등기부상 현 소유자는 김영옥이며 2023년 2월 21일 거래가액 317,303,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 같은 날 설정된 천지농업협동조합 근저당권 752,400,000원이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정·서울신용보증재단 가압류·나주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자가 충분히 배당받는 구조는 아니어서, 최저가 172,859,000원 기준 채권 미배당액은 610,761,026원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3877 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층씨-105호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터, 현황 공실) |
| 소유자 | 김영옥 · 2023.02.21 거래가액 317,303,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 942,000,000원 / 172,859,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 643,246,737원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준권리는 2023.02.21 설정된 천지농업협동조합 근저당권 752,400,000원입니다. 이후 2024.05.20 임의경매개시결정, 2024.06.17 서울신용보증재단 가압류 28,000,000원, 2024.10.16 나주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 최초 코리아신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 점유·이용상태 — 공실이지만 ‘튼상가’ 재확인
임차인 신고 내역은 없고 감정평가 당시 이용상태는 현황 공실입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 입찰 직전 현장 점유상태는 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 해석 — 18.35%라도 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 942,000,000원, 현재 최저매각가는 172,859,000원으로 7회 유찰 후 감정가의 18.35%까지 내려왔습니다. 절대 할인폭만 보면 매우 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 최저가가 현재 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 7회 유찰이라는 결과 자체가 이 물건의 수요와 환금성을 점검해야 할 신호입니다. 지식산업센터·근린시설 성격의 상업용 물건은 아파트처럼 표준화된 주거 시세만으로 접근하기 어렵고, 실제 사용 가능성·업종 수요·공실 지속 가능성·일괄매각 및 경계복원 문제를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,026원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 752,400,000원 | 169,638,974원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 28,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권 총액 780,400,000원 중 169,638,974원이 배당되고, 미배당액은 610,761,026원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력공사 본사 남서측 인근으로, 아파트형 공장·근린생활시설·관공서가 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북동측 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층·지하 1층 건물이며 사용승인일은 2021.11.24입니다. 기본 위생·급배수·승강기·시스템에어컨 냉난방·화재탐지·스프링클러·옥내소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 4차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용되는 평지이며 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 목록 1·2·3 일괄매각 범위와 C-105호~C-107호의 관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 튼상가 경계 확인. 현재 벽체 구분 없이 사용 중인 상태와 일부 석고보드 벽체 작업, 향후 각 호 경계복원 가능성과 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 감정 당시에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유·사용자를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 7회 유찰된 상업용·지식산업센터 성격의 물건이므로 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 18.35%라는 숫자만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 주변 동일·유사 지식산업센터 실제 거래와 임대료를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 환금성을 먼저 볼 물건
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건성과 환금성입니다. 이미 7회 유찰돼 최저가가 감정가의 18.35%까지 내려왔고, 감정 당시 현황은 공실입니다. 여기에 C-105호~C-107호가 벽체 구분 없이 쓰이는 튼상가라는 특수성까지 있습니다.
실거래 비교자료가 없는 상태에서는 현재 최저가 172,859,000원을 두고 시세보다 싸다거나 충분한 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과지만, 반복 유찰의 원인·실제 임대수요·호실 경계와 일괄매각 범위까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
