서울중앙지방법원 2026타경101031. 관악구 봉천동 아르떼빌 3층 301호, 전용 16.41㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가도, 압류도 아니라 임차권입니다. 을구 1번 임차권자 임정규는 2021.08.09. 전입·점유, 2021.07.19. 확정일자를 갖추고 보증금 290,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.01.15. 압류보다 훨씬 앞선 권리이므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 164,000,000원 기준 배당에서는 집행비용 3,096,000원을 먼저 제하고 임정규에게 160,904,000원이 배당됩니다. 남는 보증금은 129,096,000원입니다. 단순 합산하면 낙찰가와 인수액이 293,096,000원이지만, 경매가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가하는 구조이므로 가격 판단의 기준은 최저가 1.64억이 아니라 임차보증금 약 2.90억 수준의 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 3층 301호 · 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 16.41㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 서정훈 (2021.07.26. 매매, 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.01.15. 관악세무서장 압류입니다. 그 뒤의 2025.03.14. 서울특별시 압류와 2026.05.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임정규의 임차권은 2021년 전입·확정일자와 2023.08.25. 임차권등기로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정규 | 2021.08.09 / 2021.07.19 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 오정현 | 2024.08.30 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
| 시보증 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 신고 | 해당 없음 | 오정현 관련 중복신고 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 약 2.90억’으로 봐야 한다
아르떼빌의 확인된 거래는 2021년 7~9월 9건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 288,222,222원, 최신 거래는 298,000,000원입니다. 이 사건의 최저가 164,000,000원만 놓으면 최근 평균의 56.9%처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 인수형에서는 그 비교가 의미가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 15.72㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 15.72㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 16.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 14.82㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 17.52㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 15.35㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 16.41㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 14.83㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 15.49㎡ | 6 | 273,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 288,222,222원 |
실질취득가를 임차보증금 약 290,000,000원 수준으로 보면 최근 12개월 평균 288,222,222원보다 오히려 약간 높고, 최신 거래 298,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 따라서 이 사건을 두고 “최저가가 1.64억이니 시세보다 매우 싸다”라고 평가하면 권리구조를 반영하지 않은 잘못된 결론입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 임정규 보증금 | 290,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임정규 보증금 중 160,904,000원이 배당되고 129,096,000원이 미변제됩니다. 이 미변제액은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 기준 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 토지도 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인헌고등학교 남측 인근으로 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 지하철 2호선 낙성대역(강감찬) 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 규모·연식. 2021.06.10. 사용승인된 6층 철근콘크리트 건물이며, 아르떼빌은 총 13세대입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 228.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,817,000원/㎡, 완경사·세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 13세대 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래가 2021년에 집중돼 있으며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 164,000,000원에 응찰해도 임정규 미배당 보증금 129,096,000원이 인수됩니다.
- 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 때 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 161,436,800원·187,309,440원으로 증가합니다.
- 오정현 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 별도 인수부담이 있는지 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 오정현 관련 보증금 승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 관련 행정상 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 관악세무서장과 서울특별시 압류가 존재하므로 실제 배당표와 체납세액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.64억 낙찰”이 아니라 “약 2.90억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 숫자를 어느 칸에서 읽느냐에 따라 전혀 다른 물건처럼 보입니다. 최저매각가만 보면 164,000,000원으로 2021년 실거래 248,000,000원~298,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 임정규의 대항력 있는 임차보증금 290,000,000원이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하므로, 실질취득 부담은 약 290,000,000원 수준으로 수렴합니다.
그 금액은 최근 12개월 평균으로 제시된 288,222,222원과 비슷하고 최신 거래 298,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 게다가 임정규 외에 보증금이 확인되지 않은 오정현의 점유·전입도 남아 있습니다. 소규모 다세대주택, 평균 3.1회 유찰이라는 환금성 지표까지 겹치는 만큼 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어려운 고위험 인수형 물건입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰 뒤 무엇을 얼마까지 떠안느냐”입니다.
