서울중앙지방법원 2026타경101032. 관악구 봉천동 아르떼빌 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 전용면적은 20.43㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2021.06.10입니다. 소유자 서정훈은 2021.09.17 매매를 원인으로 360,000,000원에 취득했고 2021.10.19 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2025.01.15 국 압류인데, 전창민의 임차권은 그보다 훨씬 앞선 2021년부터 대항요건을 갖췄습니다. 전창민은 전입 2021.10.12, 점유개시 2021.10.12, 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 355,000,000원입니다. 이 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101032 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 5층501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 20.43㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.09.17 매매 · 거래가액 360,000,000원 · 2021.10.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 355,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.01.15 접수된 국 압류입니다. 그러나 전창민의 임대차계약일은 2021.09.11, 주민등록·점유개시는 2021.10.12이고, 임차권등기는 2023.12.18 접수됐습니다. 즉 말소기준보다 앞선 권리로, 등기부에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전창민 | 2021.10.12 | 355,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 박준범 | 2026.03.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후 |
| 시보증 | — | 별도 합산 금지 | 미상 | 미상 | 보증기관 대위·승계 박준범 관련 중복 신고 |
실제 임차인은 2명입니다. ‘시보증’은 실제 별도 임차인이 아니라 박준범 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다. 또한 을구 1-2는 2024.04.05 접수된 전창민 임차권의 확정일자 경정으로, 별도의 새로운 임차인으로 보지 않습니다.
③ 가격 비교 — 최저가 62.6%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
아르떼빌(180-252)은 13세대, 사용승인일 2021.06.10이며 대상 면적은 20.43㎡입니다. 확인된 거래 4건은 2021.08~2021.09에 형성됐고 평균은 329,000,000원, 최저 298,000,000원, 최고 360,000,000원, 최신 거래는 2021.09 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 20.43㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.09 | 18.82㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 18.92㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.08 | 18.82㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 329,000,000원 |
최저가 206,000,000원만 거래평균 329,000,000원과 비교하면 62.6%입니다. 하지만 대항력 임차권 인수를 포함한 현 회차 실질취득은 358,684,000원으로, 거래평균의 약 109.0%입니다. 2021.09 최신 거래 360,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 따라서 이 사건에서 “최저가가 시세의 62.6%라 싸다”는 해석은 잘못입니다.
1회 유찰 시 164,800,000원 + 인수 193,307,200원 = 358,107,200원,
2회 유찰 시 131,840,000원 + 인수 225,805,760원 = 357,645,760원입니다.
낙찰가가 내려가는 만큼 전창민의 미배당 보증금이 커지기 때문에, 매수인의 총부담은 보증금 355,000,000원에 가까운 수준에서 사실상 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 전창민 보증금 | 355,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 전창민 미배당 | — | 152,684,000원 |
현 회차 예상배당은 집행비용 3,684,000원과 전창민 배당 202,316,000원으로 매각대금 206,000,000원이 소진되는 구조입니다. 국·서울특별시 압류와 당해세·최우선변제 등의 실제 배당 결과에 따라 전창민의 최종 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌고등학교 남서측 인근으로 단독주택과 다세대주택 등이 밀집한 주택지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호이며 사용승인일은 2021.06.10입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 3,817,000원/㎡, 토지면적 228.0㎡이며 완경사·세로장방 형태입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모·경매성향. 13세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 206,000,000원은 거래평균의 62.6%지만 매수인 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 가격 판단은 실질취득 358,684,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시에도 실질취득 358,107,200원, 2회 유찰 시 357,645,760원으로 총부담이 크게 줄지 않습니다.
- 전창민 배당액 확인. 배당에서 355,000,000원이 전액 변제되지 않는 한 미배당 잔액을 인수합니다. 현 회차 계산값은 152,684,000원입니다.
- 세금 배당 확인. 국과 서울특별시 압류가 존재하므로 실제 배당표에서 당해세 등 선순위 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 박준범·시보증 관계 확인. 박준범은 대항력이 없지만 보증금은 미상이고, 시보증은 박준범 보증금 관련 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 원본 대조. 2021.10.19 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 내용을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “206,000,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저가 206,000,000원만 보는 것입니다. 전창민의 보증금 355,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현 회차에서는 202,316,000원만 배당돼 152,684,000원이 남습니다. 결국 매수인의 현 회차 총부담은 358,684,000원입니다.
거래평균 329,000,000원보다 높고 2021.09 최신 거래 360,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 더 중요한 점은 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득이 358,107,200원, 357,645,760원 수준으로 유지된다는 것입니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라, 보증금 인수 때문에 총부담이 거의 고정되는 물건입니다. 권리·가격을 함께 보면 신건 최저가의 62.6%라는 숫자는 매력이 아니라 착시입니다.
