서울중앙지방법원 2026타경101033. 관악구 봉천동 아르떼빌 3층 302호, 전용 18.82㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 감정가가 185,000,000원까지 낮아진 이유만 보고 접근하면 안 됩니다. 소유자 서정훈은 2021년 8월 18일 매매를 원인으로 298,000,000원에 취득했고, 전혜지는 2021년 8월 27일 주민등록, 2021년 8월 28일 점유를 시작했으며 확정일자는 2021년 8월 4일입니다. 임차권등기는 2023년 9월 14일 이뤄졌고 보증금은 290,000,000원입니다.
말소기준은 2025년 1월 15일 관악세무서장 압류입니다. 전혜지의 임차관계는 그보다 훨씬 앞서고, 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 신건 최저가 185,000,000원을 가격 기준으로 삼아 “2021년 시세의 57.8%라 싸다”라고 판단하면 권리구조를 거꾸로 읽는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 3층 302호 · 도로명 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 18.82㎡ · 지상6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2021.06.10 |
| 소유자 | 서정훈 (2021.08.18 매매 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.9억 임차권
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
실제 임차인은 김은경·전혜지 2명입니다. ‘시보증’은 김은경 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 2026.01.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| 전혜지 | 2021.08.27 / 2021.08.04 | 290,000,000원 | 있음 | 있음 | 108,390,000원 인수 |
| 시보증 | 미상 / 미상 | 별도 합산 없음 | 판정 불가 | 미상 | 김은경 보증금 대위·승계 |
김은경은 2026년 1월 27일 전입해 2025년 1월 15일 말소기준보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관련 금액 판단은 별도 확인이 필요합니다. ‘시보증’은 실제 임차인이 아니며 김은경 보증금의 대위·승계 신고입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 약 2.9억
이 사건의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 전혜지 미배당 인수액으로 해야 합니다. 신건에서는 185,000,000원에 낙찰받더라도 108,390,000원을 추가로 인수해 293,390,000원이 실질취득액이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 185,000,000원 | 108,390,000원 | 293,390,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 148,000,000원 | 144,872,000원 | 292,872,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 118,400,000원 | 174,057,600원 | 292,457,600원 |
④ 시세 비교 — 57.8%가 아니라 실질취득 약 2.93억으로 비교
아르떼빌(180-252)은 총 13세대이고, 확인된 거래는 2021년 8~9월 5건입니다. 거래 평균은 320,200,000원, 최저 285,000,000원, 최고 360,000,000원이며 최신 거래는 2021년 9월 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 20.43㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.09 | 18.82㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 18.92㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.08 | 18.82㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 17.52㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 320,200,000원 |
표면 최저가 185,000,000원만 놓으면 거래 평균의 57.8%이지만, 그 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 현재 회차 실질취득 293,390,000원은 2021년 거래 평균 320,200,000원보다 낮지만, 동일 전용 18.82㎡의 2021년 8월 3층 거래가 298,000,000원과는 큰 차이가 없습니다. 더구나 확인된 거래가 모두 2021년 8~9월에 집중돼 있어 2026년 현재 가격을 직접 보여주는 최신 거래 자료는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 전혜지 보증금 | 290,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전혜지 보증금 중 108,390,000원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 290,000,000원은 이 배당 가정에서 0원 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 전용 18.82㎡입니다.
- 입지. 인헌고등학교 남측 인근으로 연립·다가구주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물로 사용승인일은 2021.06.10이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 공시지가 3,817,000원/㎡ · 토지면적 228.0㎡ · 완경사 · 세로장방입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 아르떼빌(180-252)은 총 13세대로, 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득 계산. 신건 기준 185,000,000원 + 전혜지 미배당 인수 108,390,000원 = 293,390,000원으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가 148,000,000원이지만 인수액이 144,872,000원으로 증가해 실질취득은 292,872,000원입니다.
- 전혜지 임차권 확인. 임대차계약일 2021.08.02, 확정일자 2021.08.04, 주민등록일 2021.08.27, 점유개시 2021.08.28, 보증금 290,000,000원입니다.
- 김은경 점유관계 확인. 전입은 2026.01.27로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 김은경 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 실거래가 2021.08~09에 한정돼 있으므로 2026년 입찰가격의 직접 근거로 사용하기에는 시차가 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계, 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.85억 낙찰”이 아니라 “약 2.93억 취득”
이 물건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 185,000,000원이 아니라 실질취득 293,390,000원이어야 합니다. 전혜지의 290,000,000원 보증금은 말소기준 이전 대항력 임차권에 연결돼 있고, 배당으로 전액 해결되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 그래서 1회, 2회 유찰돼 최저가가 내려가더라도 총 부담은 약 2.9억 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
2021년 확인 거래 평균 320,200,000원과 비교하면 실질취득액이 낮기는 하지만, 동일 전용 18.82㎡·3층 거래가가 298,000,000원이었고 확인 거래 자체가 모두 2021년에 머물러 있습니다. 여기에 13세대 소규모 다세대, 평균 유찰 3.1회, 김은경 보증금·확정일자 미상까지 겹칩니다. 표면 할인율은 크지만 권리 인수를 적용하면 할인 효과가 대부분 사라지는 사건입니다. 결론은 최저가 착시를 버리고 약 2.93억의 실질취득과 현재 시세를 다시 맞춰 보는 것입니다.
