서울중앙지방법원 2026타경101054. 서울 관악구 신림동 ‘석영’ 102동 201호, 전용 38.41㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방2·거실·주방·욕실·발코니의 다세대주택이고, 건물은 2022.07.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 2층입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 배준호의 주택임차권입니다.
배준호는 2022.08.08 확정일자를 갖추고 2022.09.01 주민등록, 2022.09.02 점유를 개시했습니다. 이후 2024.05.21 임차보증금 385,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 2026.05.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입과 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 659-2 석영 102동 2층 201호 · 도로명 난곡로10길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.41㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 지하1층 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 신선자 · 2022.07.10 매매, 2022.09.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차권
등기상 최초 근저당은 성산포수산업협동조합의 채권최고액 4,899,216,000원이었지만 2022.09.02 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 선행 권리는 배준호의 임차권입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계로 중복 산정되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배준호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.01 / 2022.08.08 | 385,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 8,162,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
석영의 확인된 실거래는 3건입니다. 다만 본건 전용면적은 38.41㎡이고 확인된 거래는 48.02㎡와 59.69㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 방향성을 보는 참고치로 사용해야 하며, 이 숫자만으로 본건이 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.69㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 48.02㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2023.08 | 48.02㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 465,000,000원 |
최근 12개월 평균은 465,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 490,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 1.1%입니다. 전체 3건 평균 463,333,333원보다도 최근 12개월 평균을 우선해 보는 것이 적절합니다. 다만 본건은 거래 표본보다 전용면적이 작으므로, 현재 실질취득 391,162,000원이 비교 거래보다 낮다는 사실 자체를 곧바로 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,162,000원 |
| 1. 임차인 배준호 보증금 | 385,000,000원 | 376,838,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,162,000원을 제외한 매각대금이 임차인 배준호에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 8,162,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 383,000,000원 | 8,162,000원 | 보증금 일부 미배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 306,400,000원 | 83,689,600원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 2회 유찰 · 64% | 245,120,000원 | 144,111,680원 | 보증금 인수 부담이 더 커짐 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·거실·주방·욕실·발코니 구조입니다. 2022.07.29 사용승인된 건물입니다.
- 입지. 난우중학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·다가구주택 등이 형성된 주거지입니다. 서측 난곡로를 중심으로 근린생활시설과 각급 학교 등 편익시설이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 남서측 6~8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 천장형 에어컨이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 공시지가 3,039,000원/㎡, 토지면적 132.0㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 22세대 규모의 다세대이며 확인 실거래는 3건입니다. 거래 표본 수가 많지 않고 본건 면적과도 일치하지 않아 가격 검증 시 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 383,000,000원에 인수 8,162,000원을 더한 총 부담을 기준으로 비교해야 합니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 예상 인수액이 각각 83,689,600원·144,111,680원으로 커집니다.
- 임차권 원본 확인. 배준호의 전입 2022.09.01, 확정일자 2022.08.08, 점유개시 2022.09.02, 임차권등기 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 면적 맞는 시세 별도 확인. 확인 거래는 48.02㎡·59.69㎡이고 본건은 38.41㎡입니다. 동일 또는 유사 면적의 추가 거래가를 확인해 응찰 상한을 잡는 것이 핵심입니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 실제 적용 범위와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 건물 전부에 임차권이 설정돼 있으므로 현 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 등 실제 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “3.83억짜리 물건”으로 보면 계산이 틀린다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 신건 최저가는 383,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 배준호의 보증금이 385,000,000원이고 현재 예상 미배당액 8,162,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 391,162,000원으로 봐야 합니다.
최근 12개월 거래 평균 465,000,000원과 최신 거래 490,000,000원보다 이 총 부담이 낮다는 점은 긍정적이지만, 비교 거래 면적이 본건 38.41㎡보다 큰 48.02㎡·59.69㎡라는 한계가 분명합니다. 따라서 이 사건을 단순히 “시세 대비 3.83억이라 싸다”고 평가하는 것은 부정확합니다. 권리분석의 승부처는 임차보증금 승계이고, 가격분석의 승부처는 동일 면적 시세 검증입니다. 유찰이 발생하더라도 낙찰가 하락만 보고 매력도가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
