서울중앙지방법원 2026타경101056. 관악구 봉천동 비쥬타운에이 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자 임기원은 2022년 7월 14일 이 호수를 거래가 295,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 김대기는 그보다 앞선 2022년 5월 22일 임대차계약을 체결했고, 2022년 6월 25일 점유를 시작한 뒤 2022년 6월 27일 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2022년 5월 23일입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023년 1월 16일 하나카드 가압류이므로 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
등기상 과거 신한은행 근저당은 2018년 2월 22일과 2022년 6월 27일 각각 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2023년 1월 16일 하나카드 가압류가 현재 말소기준권리가 되고, 이후 현대캐피탈·보령수산업협동조합· 한국주택금융공사 가압류, 관악구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 100-81 비쥬타운에이 4층 401호 · 도로명 서울특별시 관악구 행운5길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(방2, 주방 및 거실1, 화장실1 등) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2016.01.18 |
| 전용 비교면적 | 27.27㎡ |
| 소유자 | 임기원 (2022.07.14. 거래가 295,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 말소기준은 2023.01.16. 갑구 4번 하나카드 가압류 15,978,436원입니다. 임차인 김대기의 주민등록일은 2022.06.27., 점유개시일은 2022.06.25.로 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 5번 임차권등기에 대해 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김대기 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 전입 2022.06.27 확정 2022.05.23 배당요구 2024.07.11 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
김대기는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 295,000,000원은 중복 합산할 항목이 없고, 이 한 명의 임차보증금 자체가 낙찰자의 실질 취득부담을 결정합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
현재 최저가 264,000,000원만 보면 2022년 거래가 295,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합치면 계산이 완전히 달라집니다. 현재 회차는 낙찰가 264,000,000원에 인수액 35,496,000원이 더해져 실질취득 299,496,000원이 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근 12개월 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 264,000,000원 | 35,496,000원 | 299,496,000원 | 약 120.5% |
| 1회 유찰 시 · 80% | 211,200,000원 | 87,556,800원 | 298,756,800원 | 약 120.2% |
| 2회 유찰 시 · 64% | 168,960,000원 | 129,205,440원 | 298,165,440원 | 약 120.0% |
④ 시세 비교 — 최근 거래는 내려왔는데 실질취득은 3억에 가깝다
비쥬타운A의 비교 가능한 거래는 4건입니다. 전체 평균은 264,250,000원이지만 2022년 295,000,000원·265,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 최근 12개월 거래는 2026년 2월 255,000,000원, 2026년 5월 242,000,000원으로 평균 248,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 26.54㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 2026.02 | 26.54㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.07 | 27.27㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2022.06 | 26.54㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 248,500,000원 |
신건 최저가 264,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 106.2%입니다. 즉 인수액을 빼고 보더라도 최근 시세보다 높습니다. 여기에 현재 인수액을 합친 실질취득 299,496,000원은 최근 평균보다 50,996,000원 높아 약 120.5% 수준입니다. 최신 거래 242,000,000원과 비교하면 격차는 57,496,000원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 김대기 보증금 | 295,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 15,978,436원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 80,735,690원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 보령수산업협동조합 | 607,899,181원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 193,210,233원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 264,000,000원에서 집행비용 4,496,000원을 제외한 259,504,000원이 임차인에게 배당되는 시나리오입니다. 임차보증금 295,000,000원 중 미배당 35,496,000원이 매수인 인수액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉천초등학교 남측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 서울대입구역과 남동측 낙성대역이 소재합니다.
- 건물. 2016.01.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 위생·급배수, 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,376,000원/㎡, 지목 대, 완경사·가로장방 형상입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 표본. 비쥬타운A는 12세대이며 비교 거래는 총 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 264,000,000원에 낙찰받는 경우 인수액 35,496,000원을 더한 299,496,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가 211,200,000원으로 낮아져도 인수액이 87,556,800원으로 늘어 실질취득은 298,756,800원입니다.
- 2회 유찰도 같은 구조. 낙찰가 168,960,000원에 인수액 129,205,440원이 더해져 실질취득은 298,165,440원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 264,250,000원보다 최근 12개월 평균 248,500,000원과 최신 242,000,000원을 우선해 보세요. 최근 추세는 -11.2%입니다.
- 임차보증금 정산·명도. 대항력 임차인의 미배당 잔액이 매수인에게 남으므로 잔액 정산과 점유 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 말소기준 확인. 과거 신한은행 근저당은 이미 말소됐고 현재 말소기준은 2023.01.16. 하나카드 가압류입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 배당관계 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 할인”을 임차보증금이 다시 채운다
이 물건은 신건 최저가부터 가격 메리트가 없습니다. 최저가 264,000,000원 자체가 최근 12개월 실거래 평균 248,500,000원의 106.2%이고, 최신 거래 242,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서 35,496,000원을 인수하면 실제 취득부담은 299,496,000원으로 올라갑니다.
유찰을 기다려도 해법이 되지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득 298,756,800원, 2회 유찰 시 298,165,440원으로, 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 커지면서 총액은 보증금 295,000,000원을 축으로 거의 고정됩니다. 최근 시장은 -11.2% 하락 추세이고 최근 12개월 평균은 248,500,000원입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸 보여도 실질취득은 최근 시세보다 약 20% 높은 대항력 인수형”으로 보는 것이 핵심입니다.
