서울중앙지방법원 2026타경101057. 관악구 신림동 뷰테라스 3층 301호, 전용면적 29.92㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김선영이고, 2023.12.28. 매매를 원인으로 2023.12.29. 소유권을 이전받았습니다. 거래가액은 275,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기된 임차권입니다. 김승희는 임대차계약일 2022.05.07., 확정일자 2022.05.09., 주민등록·점유개시 2022.05.30.이고 보증금은 285,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.06.10.에 마쳐졌고, 말소기준권리로 선언된 2026.05.21. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 95-91 뷰테라스 3층 301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 쑥고개로2가길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.92㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2020.03.13. |
| 소유자 | 김선영 (2023.12.28. 매매 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2020.03.20. 우리은행 근저당권 1,200,000,000원은 2020.05.26. 일부포기로 말소됐고, 2020.11.19. 서울특별시 압류 역시 2022.05.03. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 이들 과거 권리가 아니라 2024.06.10. 등기된 김승희의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2026.05.21. 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 1명은 선순위, 1명은 대항력 미상
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.05.30. · 확정 2022.05.09. | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 박중언 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 높다
뷰테라스의 전용 29㎡대 거래는 4건 확인됩니다. 전체 평균은 278,750,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 290,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.19㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2023.12 | 29.99㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2023.12 | 29.87㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2023.12 | 29.92㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 290,000,000원 |
신건 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 290,000,000원의 100.3%입니다. 최신 거래 290,000,000원보다도 높으므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 최근 거래가격은 이전 거래군보다 5.5% 높은 흐름이지만, 그 상승을 반영한 최신 거래와 비교해도 현재 최저가가 더 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 김승희 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 1,126,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 김승희 보증금 285,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 김승희에게 실제 전액 배당되지 않는 경우 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 291,000,000원 | 0원 | 291,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 232,800,000원 | 56,259,200원 | 289,059,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 186,240,000원 | 102,167,360원 | 288,407,360원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 서울관악초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통편은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공시지가. 3,266,000원/㎡이며, 토지면적은 324.0㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 뷰테라스는 15세대이며 확인된 실거래는 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김승희 실제 배당액 확인. 285,000,000원이 실제 전액 배당되는지 배당순위·조세채권 등을 원본으로 확인해야 합니다. 미배당 잔액은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
- 박중언 전입·보증금 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 신건 인수 0원만 보고 권리가 완전히 정리됐다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 인수액 56,259,200원, 2회 유찰 시 102,167,360원이 발생하는 시나리오이므로 반드시 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 290,000,000원인데 신건 최저가는 291,000,000원입니다. 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기자와 현황조사상 점유자의 관계, 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 낮아져도 총비용은 크게 내려가지 않는다”
이 사건은 신건에서 김승희 보증금이 전액 배당된다는 가정 아래 매수인 인수가 0원으로 계산되지만, 그렇다고 단순 안전형으로 볼 수는 없습니다. 김승희 임차권은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 배당이 부족해지면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 그래서 1회·2회 유찰로 낙찰가가 크게 내려가도 실질취득은 각각 289,059,200원, 288,407,360원으로 최근 거래 290,000,000원과 큰 차이가 나지 않습니다.
게다가 박중언은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 별도 변수가 남습니다. 신건 최저가 291,000,000원도 최근 12개월 시세 290,000,000원의 100.3%로 이미 시세 이상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 유찰가가 아니라 선순위 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액과 미상 점유자의 권리 확인입니다.
