서울중앙지방법원 2026타경101060. 동작구 상도동 이에스하임7차 비동 4층 402호, 전용 29.77㎡의 단지형 다세대주택입니다. 이번 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가가 아니라 임차권의 순위와 실제 인수 구조입니다. 을구 3번 이지애 임차권은 임대차계약일 2021.06.29, 확정일자 2021.06.29, 주민등록·점유개시 2021.08.09, 보증금 320,000,000원으로 등기되어 있습니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2026.05.21이므로 이 임차권은 그보다 앞서며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차의 매각가 가정은 413,000,000원입니다. 배당표상 이지애에게 320,000,000원 전액이 우선 배당되기 때문에 이 임차권에 대한 현재 가정 인수액은 0원입니다. 하지만 가격이 내려가면 이야기가 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가 264,320,000원에서는 이지애 보증금 중 60,180,480원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이 경우에는 낮아진 낙찰가만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 되고, 낙찰가에 미배당 인수액이 붙는 실질취득 부담으로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 212-135 이에스하임7차 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 전용 29.77㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박찬일 (2021.09.15 매매 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 413,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 경기남부수산업협동조합의 2,856,000,000원 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2023.08.24 등기된 이지애의 주택임차권과 2026.05.21 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 매각물건명세서에도 이지애의 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차·점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지애 | 2021.08.09 | 320,000,000원 | 2021.06.29 | 대항력 | 우선변제 | 현재 0원 미배당 잔액 인수 |
| MUNKHZAM MUNKHTUGULDUR | 2026.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| KHASHTOGTOKH URANGUA | 2026.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관의 대위·승계로 중복 집계된 임차인은 없으며, 조사상 임차·점유 관련 당사자는 3명입니다. 다만 MUNKHZAM MUNKHTUGULDUR와 KHASHTOGTOKH URANGUA는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정해서는 안 됩니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 현재 확인 가능한 범위에서는 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 두는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격 자체가 거래 기준보다 높다
이에스하임7차B동은 11세대, 사용승인일 2018.05.18의 다세대주택입니다. 전용 29.77㎡에 일치하는 확인 거래는 2건으로, 모두 320,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.09이고 다른 거래는 2021.06입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.77㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2021.06 | 29.77㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 평균 | 29.77㎡ | 2건 | 320,000,000원 |
제공된 최근 기준 평균과 최신 거래는 모두 320,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 413,000,000원, 최근 기준 대비 129.1%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가를 근거로 ‘경매라서 싸다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 현 회차는 확인 거래가격보다 높은 가격에서 시작합니다. 거래 표본도 2021.06과 2021.09의 2건에 그쳐, 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 1. 임차인 이지애 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 86,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이지애 보증금 320,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 86,470,000원이 배당되어 233,530,000원 미배당이 발생합니다. 이지애 임차권에 대한 매수인 인수액은 현재 가정 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 413,000,000원 | 86,470,000원 | 233,530,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 330,400,000원 | 4,974,400원 | 315,025,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 264,320,000원 | 0원 | 320,000,000원 | 60,180,480원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 조사일 현재 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 이에스하임7차B동은 11세대입니다.
- 입지. 신상도초등학교 남동측 인근의 다세대주택 밀집지역으로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 상도역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2018.05.18입니다. 도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 3,717,000원/㎡, 토지면적 304.0㎡, 정방형 완경사지의 다세대주택 건부지입니다.
- 제시외·위반건축물. 감정평가서에는 공부상 등재되지 않은 제시외건물 ㉠이 존재한다고 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재가 명시되어 있습니다.
- 환금성. 11세대 다세대주택이고 확인 거래는 2건뿐이며 최신 거래도 2021.09입니다. 거래 표본이 얇아 가격발견과 재매각 측면에서는 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재확인. 최저가 413,000,000원은 최근 기준 320,000,000원의 129.1%입니다. 현 회차를 ‘할인 매물’로 해석하면 안 됩니다.
- 이지애 임차권 배당액 확인. 현재 가정에서는 전액 배당되어 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 60,180,480원 인수가 계산됩니다. 유찰될수록 낙찰가 대신 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. MUNKHZAM MUNKHTUGULDUR와 KHASHTOGTOKH URANGUA의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수금액을 확정하기 전까지는 위험을 0으로 두면 안 됩니다.
- 제시외·위반건축물 확인. 공부상 미등재 제시외건물과 건축물대장상 ‘위반건축물’ 표시가 있으므로 원본 대장과 매각물건명세서의 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 신선도 확인. 일치 면적 거래는 2021.06과 2021.09의 2건뿐입니다. 320,000,000원은 중요한 기준이지만 거래 표본이 얇다는 점도 함께 반영해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 매각 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 들어갈 사건이 아니다
현재 신건 413,000,000원에서는 이지애 보증금 320,000,000원이 전액 배당되어 주된 임차권의 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 숫자만 떼어 보면 사건을 잘못 읽게 됩니다. 첫째, 최저가 자체가 최근 기준 320,000,000원의 129.1%로 높습니다. 둘째, 가격이 264,320,000원까지 내려가는 2회 유찰 시에는 60,180,480원 미배당 보증금 인수가 생겨 낮은 낙찰가의 상당 부분이 다시 권리 부담으로 돌아옵니다. 셋째, 보증금·확정일자가 미상인 추가 점유자들이 있어 현재 배당표의 인수 0원을 전체 권리의 확정값으로 볼 수도 없습니다.
여기에 11세대 다세대주택, 2021.09가 최신인 얇은 실거래 표본, 제시외건물과 건축물대장상 ‘위반건축물’ 표시까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 신건 가격은 시세 메리트가 없고, 유찰 후에는 임차보증금 인수 구조를 반드시 실질취득가에 합쳐 봐야 하는 사건입니다. 권리와 가격 어느 한쪽만 보고 단순화하기 어려운 보수적 접근 대상입니다.
