서울중앙지방법원 2026타경101061. 관악구 신림동 우송아르떼빌 비동 5층 502호, 전용 36.85㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박효수이고, 2021.06.23 매매를 원인으로 2021.06.25 소유권을 취득했으며 등기부 거래가액은 280,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 이우경의 보증금 280,000,000원입니다.
임차인은 2021.04.03 임대차계약, 2021.04.05 확정일자, 2021.05.30 점유개시, 2021.05.31 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 채화정 근저당은 2021.07.13 설정됐으므로, 이우경은 선순위 대항력 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2023.06.27이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-168 우송아르떼빌 비동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 36.85㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 박효수 · 2021.06.25 소유권 취득 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2015.01.15 · 총 29세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2021.07.13 채화정 근저당권으로 채권최고액은 275,000,000원입니다. 이후의 대전광역시 동구·서울특별시 강서구·세종특별자치시·서울특별시 강남구· 서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이우경 | 전유부분 전부 | 280,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.05.31 | 우선변제 가능 확정 2021.04.05 · 배당요구 2023.06.27 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 19.2% 높고 추세도 하락
우송아르떼빌의 전용 36.85㎡ 기준 실거래 중 가장 최근 거래는 2024.11 · 2층 · 245,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건, 245,000,000원으로 집계되어 있습니다. 반면 신건 최저매각가는 292,000,000원으로 최근 시세의 119.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 36.85㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 36.85㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 33.54㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2021.06 | 36.85㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 267,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 36.85㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
전체 평균은 267,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 295,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 시세는 245,000,000원이고, 최근 대비 과거 거래 추세 지표도 -10.7%입니다. 따라서 신건 292,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 이우경 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 채화정 | 275,000,000원 | 7,112,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 292,000,000원 배당가정에서는 임차인 이우경의 보증금 280,000,000원이 전액 배당되어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 먼저 차감되면 임차인 배당액이 줄고, 그 미배당 보증금은 매수인 인수로 전환될 수 있습니다.
④ 유찰되면 싸지는가 — 보증금 인수가 따라붙는다
이 사건은 일반적인 무인수 물건처럼 최저가 하락분을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 임차인 보증금 280,000,000원이 낙찰가보다 커지는 순간, 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 292,000,000원 | 0원 | 신건 배당가정에서는 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 233,600,000원 | 50,470,400원 | 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 증가 |
| 2회 유찰 · 64% | 186,880,000원 | 96,536,320원 | 낙찰가 하락분 상당 부분을 임차보증금 인수가 상쇄 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2015.01.15입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터, 남서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 662.0㎡, 공시지가는 3,504,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 거래표본. 우송아르떼빌은 29세대이고 제공된 실거래는 4건이며, 최근 12개월 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 우선 차감되면 임차인 미배당액이 생겨 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 임차인 배당액 확인. 이우경은 전입 2021.05.31, 확정일자 2021.04.05의 선순위 대항력 임차인입니다. 배당으로 보증금 280,000,000원이 전액 변제되는지 최종 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 최저가는 내려가지만 매수인 인수액이 각각 50,470,400원·96,536,320원으로 늘어납니다. 최저가만으로 시세 차익을 계산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 267,000,000원보다 최신거래·최근12개월 평균 245,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다. 신건 최저가는 최근 시세의 119.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세 지표가 -10.7%이므로 과거 295,000,000원 거래를 기준으로 가격을 높게 평가하는 것은 경계해야 합니다.
- 점유 현황 대조. 감정평가상 임대관계는 미상이고 등기부에는 임차권등기가 존재하므로, 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 현재 점유 및 인도 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 신건에서 편하지 않다
이 물건은 말소기준 이후의 압류가 모두 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 이우경의 280,000,000원 임차보증금입니다. 신건 292,000,000원 배당가정에서는 임차인이 전액 변제되어 매수인 인수가 0원이지만, 국세·지방세 당해세가 선순위로 차감되면 상황이 달라질 수 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 245,000,000원인데 신건 최저가는 292,000,000원, 즉 119.2%입니다. 추세 역시 -10.7%입니다. 더구나 유찰 후에는 낙찰가가 낮아지는 대신 임차보증금 미배당 인수가 증가하므로 “유찰 = 그대로 싸짐”이라는 공식도 적용되지 않습니다. 이 사건은 입찰가보다 먼저 임차보증금 최종 배당액과 당해세를 확정하는 것이 우선입니다.
