서울중앙지방법원 2026타경101062. 대방동 명성하우스 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가에서는 건축물대장상 사무소이나 현황은 주거용으로 이용 중이라고 조사됐습니다. 소유자 진주철은 2019년 8월 28일 매매를 원인으로 2019년 10월 1일 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 320,000,000원입니다.

권리구조의 핵심은 2020년 8월 7일 주택도시보증공사의 1,162,000,000원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있고, 이후 압류들과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권자 이헌근은 2019년 10월 1일 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

2019년 3월 21일 관악신용협동조합 근저당권 2건은 2019년 10월 1일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020년 8월 7일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 이헌근의 전입·점유·확정일자는 모두 2019년 10월 1일로 그보다 앞섭니다. 따라서 이헌근은 대항력 있음으로 판단되고, 배당에서 보증금 320,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 3.2억원대

1회 유찰부터는 낙찰가가 임차보증금 320,000,000원보다 낮아집니다. 이때부터는 “2.94억에 살 수 있다”, “2.35억까지 내려간다”는 식으로 최저가만 보면 안 됩니다. 이헌근의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 바뀌기 때문에 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 각각 324,921,600원, 324,097,280원입니다. 즉 유찰이 거듭돼도 실질부담은 보증금 320,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

③ 시세 비교 — 4억원 한 건, 그것도 면적이 다르다

명성하우스의 확인된 거래는 2024년 10월 400,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 역시 400,000,000원이며, 최저가 368,000,000원은 이 금액의 92.0%입니다. 숫자만 보면 8% 낮지만, 대상 면적은 56.35㎡이고 해당 실거래 면적은 46.65㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 92.0%만을 근거로 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

현재 계산상 채권 총 청구액은 1,482,000,000원, 채권자 배당액은 42,048,000원, 미배당은 1,439,952,000원입니다. 이헌근 보증금은 별도로 320,000,000원이 전액 배당되는 가정입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강남중학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 보라매역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 용도 차이. 사건상 근린시설이며 건축물대장상 사무소지만 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 6층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 법인 소유의 폭 약 4m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,144,000원/㎡, 토지면적은 214.5㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재가 기재돼 있어 입찰 전 현황과 원인을 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물이고 경매 통계상 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%로 환금성 지표가 약합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이헌근 보증금 배당 확인. 대항력 있는 320,000,000원 임차보증금이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당순위와 조세채권을 대조해야 합니다.
• 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 294,400,000원이라도 인수 30,521,600원을 합치면 실질취득은 324,921,600원입니다. 2회 유찰도 324,097,280원입니다.
• 미상 점유 확인. ‘기사항전’은 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 관련 압류가 다수입니다. 당해세가 있으면 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임대차 실체 확인. 이헌근은 임차권자이자 경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약서와 실제 보증금 지급자료 확인이 필요합니다.
• 용도·위반건축물 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용 이용의 차이, 매각물건명세서상 위반건축물 기재를 직접 확인해야 합니다.
• 시세 표본 주의. 확인 거래는 400,000,000원 한 건뿐이고 면적도 46.65㎡로 대상 56.35㎡와 다릅니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 인수 0원”보다 중요한 것은 유찰 뒤의 구조

이 물건은 현재 신건 368,000,000원 배당표만 보면 이헌근 보증금 320,000,000원이 전액 변제되어 인수 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 깨끗한 권리로 단정하기는 어렵습니다. 이헌근은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 당해세가 배당을 잠식하면 신건에서도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 별도로 전입·보증금이 미상인 점유 관련 기재도 남아 있습니다.

가격 역시 숫자 하나만 보면 안 됩니다. 최저가 368,000,000원은 확인된 400,000,000원 거래의 92.0%지만 거래가 단 한 건이고 면적도 다릅니다. 더구나 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 약합니다. 유찰 후에는 더 분명합니다. 294,400,000원이나 235,520,000원으로 최저가가 내려가도 대항력 임차보증금 인수가 붙어 실질취득은 약 324,000,000원대로 유지됩니다. 신건은 조건부 인수 0원, 유찰 뒤에는 보증금이 가격 하락을 상쇄하는 구조. 이 두 가지를 동시에 봐야 하는 물건입니다.