서울중앙지방법원 2026타경101064. 서초구 양재동 11-50, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 제2층 제203호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 김미경 임차보증금 180,000,000원의 배당과 승계 여부입니다. 김미경은 2019.09.27 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019.09.02이며, 기준권리로 제시된 2021.08.20 주식회사 청보인베스트 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정되는 구조지만, 현재 회차 배당표에서는 보증금이 전액 변제되어 미배당 보증금이 없고 매수인 인수도 0원입니다.
다만 권리가 완전히 단순하다고 보기는 어렵습니다. 매각 관련 기재에는 김미경 외에 ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 기재가 별도로 존재하고, 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원과 별개로, 점유관계 원본 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 11-50 2층 203호 · 도로명주소 남부순환로350길 19-20 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제203호 · 준공 2013.12.10 · 14세대 |
| 소유자 | 정순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미경 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 권리분석의 기준은 2021.08.20 주식회사 청보인베스트 가압류 3,290,000,000원입니다. 그보다 뒤의 2024.01.30 주택임차권등기와 2026.05.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 김미경의 실제 전입·점유는 2019.09.27로 기준권리보다 빠르므로, 임차권등기 자체가 소멸하더라도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우에는 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원과 미상 점유는 별개다
| 임차·점유자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2019.09.27 / 2019.09.02 배당요구 2024.01.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 미배당 시 잔액 인수 가능 |
| 기사항전 주거 점유 기재 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김미경은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다. 반면 별도 점유 기재는 보증금과 전입일이 모두 확인되지 않으므로, 이를 대항력 있는 임차인으로 확정해서도, 반대로 인수 위험이 없다고 배제해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 임차인 김미경 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 청보인베스트 | 3,290,000,000원 | 114,014,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김미경 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 김미경 보증금 180,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 표시된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서도 김미경 청구 180,000,000원은 전액 변제되고 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양재역(3호선·신분당선) 동측 인근 양재동에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 양재역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며, 해당 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 북동측으로 폭 약 4M 포장도로와 접하며, 토지는 201.5㎡, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 9,348,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다. 일부 허가구역 기재는 아파트 용도 부지를 대상으로 표시되어 있어 본 다세대에 대한 실제 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 14세대 규모이며 비교 가능한 실거래·최근 낙찰 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 299,000,000원의 시장 적정성과 향후 매각 용이성은 별도 현장·거래조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김미경 보증금 배당 확인. 현재 계산은 180,000,000원 전액 배당을 전제로 인수 0원입니다. 실제 배당순위와 세금 등 선순위 변수를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 기재의 실제 인적사항·전입일·보증금·점유상태를 반드시 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
- 김미경의 이중 지위 확인. 임차권자이자 강제경매 채권자로 표시된 만큼 보증금 반환채권과 신청채권의 동일성·관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가와 최저가가 모두 299,000,000원인 신건이지만 비교 실거래 기준이 없어 ‘시세보다 싸다’는 판단은 금물입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가 239,200,000원, 2회 유찰가 191,360,000원에서도 표시된 계산상 김미경 보증금은 전액 변제되고 매수인 인수는 0원입니다.
- 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기명령 관련 서류와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 대항력 임차인이 존재한다는 점만 보면 부담스러워 보이지만, 현재 최저가 299,000,000원 배당가정에서는 김미경 보증금 180,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다. 표시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 같은 결과입니다. 따라서 김미경 보증금만 놓고 보면 현재 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
문제는 별도의 미상 점유입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 남아 있으므로 권리관계를 완전히 깨끗하다고 단정할 수 없습니다. 게다가 가격을 검증할 비교 실거래가 없어 감정가 299,000,000원에 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 김미경 보증금은 현재 배당으로 해소되지만, 미상 점유와 가격 적정성은 아직 확인 과제 — 이 사건의 결론입니다.
