서울중앙지방법원 2026타경101074. 서울 중구 신당동 엘바움 8층 801호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 이기범의 임대차계약일은 2021.05.12, 전입·점유개시는 2021.05.27, 확정일자는 2021.05.12이며 보증금은 235,000,000원입니다. 2023.06.19 임차권등기까지 마쳤고, 현재 경매개시결정은 2026.05.27이므로 시간순으로 임차권이 앞섭니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 현재 회차만 놓고 보면 상황이 다릅니다. 감정가와 최저가가 241,000,000원이고, 배당표상 집행비용 4,174,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인 보증금 235,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가 192,800,000원에서 매수인 인수액이 45,699,200원, 2회 유찰 시 매각가 154,240,000원에서 83,719,360원으로 커집니다. 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당분이 따라붙기 때문에 단순히 80%·64% 가격만 보고 할인폭을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 251-73 8층 801호 · 도로명 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 14.54㎡ · 10층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 임대현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임차권 | 이기범 · 보증금 235,000,000원 · 전입 2021.05.27 · 확정일자 2021.05.12 |
| 민간임대주택 | 2022.12.07 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
현재 경매의 말소기준은 2026.05.27 강제경매개시결정으로 정리돼 있습니다. 이기범의 전입·점유는 2021.05.27, 확정일자는 2021.05.12, 임차권등기는 2023.06.19이므로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
실제 임차인은 이기범 1명입니다. 별도로 표시된 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로, 별개의 보증금을 가진 두 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기범 전유부분 전부 | 2021.05.27 확정 2021.05.12 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.06.19 | 현재 회차 0원 미배당 잔액은 매수인 인수 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 전입일 미상 | 별도 보증금 아님 | 미상 | 미상 | 중복 합산 금지 이기범 보증금 승계 |
③ 시세 비교 — 79.9%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
엘바움 거래표본은 12건, 평균 거래금액은 301,750,000원, 최저 299,000,000원, 최고 302,000,000원, 최신 거래는 2023.06의 302,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 241,000,000원은 집계 평균의 79.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 임차인 이기범 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 1,826,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임차인 보증금 235,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당은 1,826,000원, 미배당액은 233,174,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 241,000,000원 | 0원 | 1,826,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 192,800,000원 | 45,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 154,240,000원 | 83,719,360원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동글로벌경영고등학교 북측 인근으로, 주위에는 오피스텔·주상복합건물·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 2·4·5호선 동대문역사문화공원역 및 2·6호선 신당역이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 801호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 기계식 주차장, 소화전 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 4~5미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 10,400,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표기가 있습니다.
- 환금성 신호. 엘바움은 24세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 10.0회, 매각률 0.0%로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건과 유찰 회차를 분리해서 계산. 현재 신건은 인수 0원이지만 유찰 후에는 선순위 임차보증금 미배당 잔액이 매수인 부담으로 전환됩니다.
- 최저가만 비교하지 않기. 1회 유찰 192,800,000원·2회 유찰 154,240,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고 각각 45,699,200원·83,719,360원의 인수액을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 이기범 1명이며 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고입니다. 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 면적이 맞는 실거래 재확인. 현재 제공 거래표본은 18.7㎡이고 대상은 14.54㎡라 직접 비교가 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 원문과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 다수 규제 표기가 있으므로 실제 취득에 적용되는 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질부담은 같이 내려가지 않는다”
이 물건은 한눈에 보면 감정가 241,000,000원에 비해 시세 집계 평균이 301,750,000원이라 가격이 낮아 보입니다. 하지만 그렇게 단순하게 읽으면 안 됩니다. 거래표본 자체가 대상 14.54㎡와 다른 18.7㎡이고, 제시된 거래는 2023.06입니다. 무엇보다 이 사건에는 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있습니다.
현재 신건에서 241,000,000원에 매각된다면 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 그러나 1회 유찰부터는 45,699,200원, 2회 유찰에서는 83,719,360원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 회 유찰돼 최저가가 얼마가 됐는가”가 아니라 “그 회차에서 낙찰가와 인수액을 합쳐 실제로 얼마를 부담하는가”입니다.
여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 10.0회, 매각률 0.0%라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 현재 신건은 인수 0원이지만, 가격 비교자료의 면적 불일치와 유찰 후 선순위 임차보증금 인수구조를 함께 고려해야 하는 주의형 물건입니다.
