서울중앙지방법원 2026타경101079. 종로구 구기동 약산빌라 다동 지하층 102호, 다세대주택입니다. 소유자는 김홍진이며 2024년 11월 20일 상속을 원인으로 2025년 4월 22일 소유권을 넘겨받았습니다. 현재 등기상 과거 근저당들은 모두 이미 말소됐고, 경매개시결정은 2026년 5월 27일 등기됐습니다. 문제는 이보다 앞선 2025년 4월 1일 이호신 명의의 주택임차권등기입니다.
이 임차권에는 임대차계약일자 2023.02.25, 주민등록일자와 점유개시일자 2023.03.30, 확정일자 2023.02.27, 임차보증금 160,000,000원이 등기돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 이 권리를 “매수인에게 대항할 수 있는” 임차권으로 적시했습니다. 따라서 입찰자는 배당에서 보증금 160,000,000원이 전액 소멸하는지를 가장 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 97 다동 지하층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 54.78㎡ · 다동 지하층 102호 |
| 건물 | 조적조 · 지하1층·지상2층 · 1989.02.15 준공 · 6세대 |
| 소유자 | 김홍진 (2024.11.20 상속, 2025.04.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 172,124,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선행 임차권을 먼저 본다
과거 제일은행·한국주택은행 관련 근저당은 모두 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 현 시점의 실질적인 핵심 권리는 을구 7번 이호신 주택임차권과 갑구 4번 한국주택금융공사 강제경매개시결정입니다. 임차권이 경매개시결정보다 먼저 등기돼 있고 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있다고 명시했으므로, 단순히 “경매로 모두 소멸”하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호신 | 지하층 102호 전부 | 160,000,000원 | 대항 가능 명시 주민등록·점유 2023.03.30 | 확인 필요 확정일자 2023.02.27 · 배당요구 2025.04.01 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금도 중복 합산할 사안이 없습니다. 임차인 조사 정리에는 전입신고일 판정 보류 문구가 있으나, 등기부 임차권등기에는 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2023.03.30으로 적혀 있고 매각물건명세서가 대항 가능 권리로 명시하고 있습니다. 입찰 판단에서는 대항력 있는 임차권으로 보수적으로 취급하는 것이 맞습니다.
② 가격·환금성 — 실거래 근거 없이 감정가만 믿지 않는다
약산빌라(다동)는 6세대, 준공일 1989.02.15인 소규모 다세대주택입니다. 대상 면적은 54.78㎡이고, 현재 확인되는 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않아 감정가 329,000,000원이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 172,124,931원 | 172,124,931원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,469,069원 |
위 자동 예상배당은 집행비용·신청채권자·소유자 잔여를 기준으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 대상 호수는 다동 지하층 102호입니다.
- 입지. 서울특별시 종로구 신영동 소재 세금정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 진흥로변에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 조적조 경사슬라브 위 기와지붕의 지하1층·지상2층 건물이며, 기본 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 대지, 면적 331.0㎡이며 공시지가는 3,330,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 건축물 현황도면 미발급으로 대상 호실 내부구조 확인이 제한됐고, 감정에서는 2층 302호 내부구조를 참고했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당순위. 을구 7번 이호신 임차권이 실제 배당에서 어느 순위로 얼마를 받는지 원본 서류로 확인하세요.
- 잔액 인수. 보증금 160,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 명세서 문구를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 주민등록·점유. 등기부상 주민등록일자·점유개시일자는 2023.03.30, 확정일자는 2023.02.27입니다. 현황과 일치하는지 다시 확인하세요.
- 실거래 검증. 감정가 329,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 최근 동일·유사 면적 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 지하층 상태. 감정 당시 대상 호실 내부 확인이 제한됐으므로 누수·결로·채광·환기·수리비를 현장 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 당해세·최우선변제 등 자동 배당표에 반영되지 않은 항목이 실제 배당과 임차인 미배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 토지이용규제. 고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원” 숫자보다 임차권 문구가 우선
이 물건은 현재 등기상 근저당이 남아 있는 복잡한 사건은 아닙니다. 하지만 그래서 단순한 사건도 아닙니다. 보증금 160,000,000원의 주택임차권이 경매개시결정보다 먼저 존재하고, 매각물건명세서가 명시적으로 매수인에게 대항할 수 있으며 배당 미충족 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있기 때문입니다.
신건 최저가 329,000,000원 자체는 보증금보다 높지만, 배당은 단순한 크기 비교가 아닙니다. 실제 순위와 세금, 배당요구 효력에 따라 임차인의 미배당 잔액이 생기면 매수인의 실질취득비용도 최저가보다 올라갑니다. 반대로 임차보증금이 전액 배당되면 실질취득은 현재 낙찰가 수준에서 끝날 수 있습니다. 결국 이 사건의 결론은 “가격보다 배당 확인이 먼저”입니다. 실거래 근거까지 충분하지 않은 만큼, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
