서울중앙지방법원 2026타경101083. 동작구 대방동 ‘시그니처’ 2층 203호, 전용면적 약 29.83㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 서정훈이고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구액 330,750,000원으로 신청한 강제경매입니다. 이 사건에서 단순히 “등기상 담보가 적다”는 이유로 안전하다고 볼 수는 없습니다. 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 선순위 임차관계입니다.
등기부의 과거 동작신용협동조합 근저당 3건은 2020.03.02 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.03.14 서울특별시 압류이고, 그보다 앞선 2022.03.30 전입의 신세정 임차권, 2024.07.22 전입 이현정, 2024.07.24 전입 배동성이 존재합니다. 특히 신세정은 보증금 330,750,000원, 확정일자 2023.12.08, 임차권등기까지 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 378-21 시그니처 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.83㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 서정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2019년 설정된 동작신용협동조합 근저당 3건은 2020.03.02 모두 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.14 서울특별시 압류입니다. 따라서 2026.05.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 신세정의 임차권등기는 말소기준권리보다 앞선 임대차관계를 기초로 하고 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 1건은 중복신고
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신세정 임차권등기 | 2022.03.30 2023.12.08 | 330,750,000원 | 대항 가능 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 이현정 | 2024.07.22 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배동성 | 2024.07.24 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 미상 | 별도 합산 안 함 | 판정 대상 아님 | 중복신고 | 배동성 승계 |
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 신건이 95.8%
‘시그니처’는 14세대 규모로 2019.07.31 사용승인됐고, 비교 가능한 최근 거래는 2026.07 전용 29.43㎡·2층 408,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 408,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.43㎡ | 2 | 408,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.43㎡ | 1건 | 408,000,000원 |
현재 최저매각가 391,000,000원은 최근 실거래 408,000,000원의 95.8%로 17,000,000원 낮습니다. 따라서 신건 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 선순위 임차관계가 완전히 확정되지 않았기 때문에 이 4.2% 차이를 그대로 “안전마진”으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 1. 임차인 신세정 보증금 | 330,750,000원 | 330,750,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 330,750,000원 | 53,976,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 391,000,000원 가정에서는 신세정 보증금 330,750,000원이 전액 배당돼 이 임차권에 관한 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 53,976,000원을 배당받고 276,774,000원이 미배당됩니다. 다만 이현정·배동성의 보증금 및 권리관계는 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 확인된 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 391,000,000원 | 0원 | 53,976,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 312,800,000원 | 23,129,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 250,240,000원 | 84,813,360원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 신건에서는 신세정 보증금이 전액 배당되지만 유찰 뒤 매각가가 보증금보다 낮아지면 미배당분이 매수인에게 넘어옵니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 인수가 증가해 실질취득비용의 하락폭이 제한됩니다. 여기에 이현정·배동성의 보증금이 추가로 확인될 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울공업고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택이 주를 이루고 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물이며 위생급배수설비·도시가스 난방설비·주차장이 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 95.2㎡, 공시지가 4,539,000원/㎡, 평지·세로장방·세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대이며 단지 경매물건 평균 유찰횟수가 5.3회, 매각률은 0.0%로 기록돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신세정 임차권. 보증금 330,750,000원, 전입 2022.03.30, 확정 2023.12.08, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 낙찰가별 미배당 인수액을 반드시 계산해야 합니다.
- 배동성·이현정. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 두 사람의 실제 임대차계약과 점유관계를 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 보증기관 중복신고. 시보증은 배동성 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 유찰 착시. 1회 유찰 시 확인된 인수액 23,129,200원, 2회 유찰 시 84,813,360원으로 늘어납니다. 최저가 하락분을 곧바로 할인으로 보면 안 됩니다.
- 시세 표본. 최근 비교거래는 2026.07 한 건, 408,000,000원입니다. 표본이 1건이므로 개별 호수의 상태 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구내역을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮다”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다
이 물건의 신건 최저가 391,000,000원은 최근 실거래 408,000,000원보다 낮습니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 17,000,000원의 가격 차이가 아니라 330,750,000원의 선순위 임차보증금과 보증금 미상의 전입자 2명입니다. 신세정 보증금은 신건에서는 전액 배당되지만, 유찰되면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 바뀝니다. 배동성·이현정까지 실제 대항력이 인정되고 보증금이 존재한다면 추가 부담이 생길 수 있습니다.
가격은 소폭 매력, 권리는 미확정. 단지 경매물건 평균 유찰이 5.3회라는 점까지 보면 ‘싸게 보이는 다세대’를 서둘러 잡기보다, 선순위 임차관계를 완전히 확정한 뒤 낙찰가 + 인수액의 실질취득비용으로 최근 거래 408,000,000원과 비교하는 것이 맞습니다.
